Immobilier : quelles actions à mener en sortie de période de confinement suite à crise Covid ?

En sortie de cette période de confinement, avez-vous des actions à mener sur votre immobilier locatif ? Que ce soit pour gérer les risques ou saisir les opportunités éventuelles, quel plan d’actions envisagez-vous d’adopter ?

 

 

Immobilier – quelles actions à mener en sortie de crise Covid

Transcript :

Bonjour à tous les lecteurs du Blog Mes investissements ou de mes livres. Alors, aujourd’hui on va voir quelles actions on peut envisager sur la période immédiate post COVID / déconfinement et sur les quelques semaines ou quelques mois après en ce qui concerne l’immobilier locatif.

D’abord, il est certain que l’on rentre dans un monde d’incertitudes, donc je ne vais pas m’aventurer à faire des prévisions sur ce qui va se passer exactement. On est clairement dans l’inconnu et on va essayer d’aborder deux aspects dans la vidéo :

  • Pour ceux qui ont déjà un patrimoine immobilier avec des locataires, est ce qu’il y a des risques d’impayés ? Est ce qu’il y a des actions à mettre en place par rapport à ça ?
  • Et puis après, on va se demander : qu’est-ce que ça peut donner comme effets sur le marché à l’achat/vente ? Qu’est ce qu’il y aurait à faire sur ce marché post-crise COVID.

Le risque d’impayés sur le parc locatif ?

D’abord, parlons de votre parc locatif.  Si vous encaissez des loyers de murs de  commerce, je vais les mettre un peu à part, car il y a déjà eu des problèmes.  Sur les loyers d’habitation, pendant la période de confinement, les gens ont été mis en chômage partiel, etc. Il y a eu a priori assez peu d’impayés de loyers sur les loyers d’habitation.

Aparté :

D’après plusieurs sources ( UNPI 25 Millions de Propriétaires – Défense Propriétaires Immobiliers, source : Fédération des entreprises sociales pour l’habitat ESH , etc. ) le taux d’impayés chez les bailleurs privés est en légère hausse avec le confinement de 0.8% mais reste dans la traditionnelle fourchette comprise entre 1 et 2 %.
4 à 5% si l’on considère les payements qui arrivent en retard.On a toutefois une hausse du nombre d’appel dans les ADIL (près de 4000 appels contre 1500 un mois normal) semble indiquer une hausse éventuelle à venir.

Chez les bailleurs sociaux
hausse identique faisant passer les impayés à cette date de 4% à 4,8%.

Les locataires les plus en difficultés
sont dans l’ordre : les intérimaires, les autoentrepreneurs, les intermittents du spectacle, les employés de la restauration en chômage partiel mais privés de pourboires.

Il y a des difficultés locales comme autour des aéroports (femmes de ménages, vigiles…)Des territoires plus difficiles que d’autres comme dans le 93 où le taux d’impayé dans les HLM est passé de 13% à 18% en avril.

Par contre, on peut peut-être craindre pour l’après crise qu’il y ait quelques difficultés d’entreprises, une augmentation du chômage, quelques licenciements, des choses comme ça et qui là ne seraient plus couverts par le gouvernement comme ça l’était dans la partie confinement. Alors, selon le profil de vos locataires et selon votre parc immobilier, vous pouvez peut-être réfléchir à la mise en place d’assurances de contrats d’assurance loyers impayés.

Alors, pourquoi je dis selon votre profil, selon votre parc, car la personne qui a 15 appartements avec potentiellement un patrimoine financier derrière, peut foisonner le risque et peut-être qu’elle n’a pas besoin d’assurance. En revanche, la personne qui a 1 ou 2 appartements et pour qui ça pèse vraiment dans ses revenus, le remboursement de crédit n’est pas négligeable pour elle. Si celle n’avait pas pris d’assurance jusque-là, c’est peut-être le moment de l’envisager.

Je prends un exemple de profil de locataires sur lequel il pourrait être intéressant de  prendre une assurance loyers impayés : c’est un salarié en CDI, d’un restaurant, d’une boutique de vêtements un peu fragile, on va dire d’entreprise qui peuvent être fragile suite à la crise du COVID que vous aviez pris il y a un an avec un dossier correct, CDI et salaire qui faisait un peu plus de 3 fois le loyer en termes de revenus. Donc solvable, mais dont l’emploi vu d’aujourd’hui, parait peut être un peu plus incertain qu’il ne paraissait il y a un an, en tout cas dans sa pérennité. Si le restaurant ou la boutique n’arrive pas à retrouver son régime de croisière, le patron risque de devoir se séparer de ce salarié. Peut-être pas dès l’été si c’est un restaurant qui peut jouer de ses terrasses en cette période. Mais en novembre ? Surtout si le virus revenait avec l’hiver…

Pourquoi c’est dès aujourd’hui qu’il faut réfléchir à l’assurance loyers impayés ?

D’abord, parce qu’il faut savoir que ces contrats d’assurance loyers impayé,s quand vous les mettez en place dans un appartement où il y a déjà un locataire, ils vont vérifier déjà certains choses quand vous signez le contrat. Il va falloir prouver que vous n’avez pas eu d’incident de paiement, alors ça dépend des contrats, mais en général sur les 12 ou sur les 24 derniers mois. Sinon, l’assurance refuserait de vous assurer.

Ensuite, dans leur fonctionnement, ces assurances, elles ne marchent pas dès le lendemain du moment de leur souscriptions. C’est-à-dire que si vous les souscrivez après avoir eu un incident de paiement ou quand il va arriver dans 15 jours, c’est trop tard. En fait, il y a ce qu’on appelle un délai de carence de trois ou quatre mois, ça dépend des contrats : c’est à dire que vous souscrivez l’assurance aujourd’hui, l’assurance est activable et ne fonctionne que si le premier incident de paiement se déclare dans quatre mois, au-delà de ce délai de carence. Si le délai de carence est 4 mois, il ne faut pas que l’incident ait lieu  un moi après la souscriptions, mais plus de 4 mois après pour qu’il soit pris en charge.

Après, il y a diverses options selon les contrats, je ne vais pas tout refaire. Il y en a qui ne vous couvrent que le loyer impayé, plus éventuellement les frais de procédure. Et après, il y a diverses options. On va vous prendre en charge éventuellement les dégradations d’appartement au cas où vous auriez des dégradations locatives.

Enfin, une dernière recommandation que je vais vous faire sur ces assurances loyers impayés, c’est : si jamais vous prenez un de ses contrats d’assurance loyers impayés et que vous vous retrouvez malheureusement dans la situation où vous voulez le mettre en œuvre, c’est à dire que vous avez un incident de paiement et que vous voulez utiliser cette assurance. Veillez bien à lire votre contrat et surtout soyez attentif au formalisme, c’est à dire que l’assurance impose un formalisme au moment où vous avez un incident de paiement, par exemple, une première relance doit être faite au bout de quinze jours, par mail, par trace écrite, sans réponse, au bout d’un mois, par lettre recommandée, etc…

Si vous n’avez pas respecté ce formalisme, cela peut, sinon annuler, mais tout du moins repousser la prise en charge de l’assurance. Donc Il faut bien veiller à étudier ce qui est précisé dans le contrat et dès que vous avez un incident de paiement, ne pas traîner, faire bien les démarches auprès du locataire de relance que vous êtes censé faire par rapport à ce contrat d’assurance loyers impayés pour que derrière, il fonctionne bien et que vous n’ayez pas payé votre cotisation pour rien.

Pour le moment, je n’ai pas l’impression que malgré la crise, les primes d’assurance loyers impayés aient été remontées en termes coût en euros par rapport à ce qui était la pratique des assureurs auparavant, ce qui est peut être une opportunité. Après, je ne sais pas combien de temps ça va durer… Je n’ai pas de retour d’expérience pour le moment. Si elles sont plus dures à obtenir qu’avant par rapport au profil des locataires ou pas. Mais si vous avez des locataires qui rentrent dans le profil que je donnais, c’est un exemple, c’est peut-être quelque chose à étudier comme action post crise COVID

Donc ça c’est sur le parc existant pour parler d’une première piste d’action sur l’immobilier en post crise COVID.

Quid du marché immobilier post-crise Covid ? Baisse des prix ? Baisse du volume des transactions seulement ? Opportunités d’acquisition ?

Une seconde piste de réflexion, ça va être qu’est ce qu’on regarde  au niveau des acquisitions ? Qu’est ce qui va se passer sur les transactions ?

Bon, je n’aime pas faire Madame Irma et de toute façon, comme disait Warren Buffett, les prévisions vous en disent  plus sur ceux qui les font que sur l’avenir. Donc mes prévisions ne vont pas vous dire grand-chose sur l’avenir…. Ce dont on est a priori sûrs, c’est qu’il va y avoir une certaine baisse du volume des transactions avec sûrement moins de pression à l’achat et cette moindre pression à l’achat pourrait potentiellement faire un peu baisser le prix.

Cette moindre pression à l’achat serrait due à deux choses. D’une part, des banques un poil plus frileuses, peut-être qui remontent d’un poil leur taux entre 10 et 30-40 points de base selon les banques et qui, surtout, pourrait potentiellement être un peu plus exigeantes sur l’apport ou sur la solidité de vos revenus . D’autre part, un moindre emballement de pression acheteuse, c’est à dire des gens qui reportent un peu leurs projets d’investissement pour attendre de voir si les prix baissent.

Parfois, justement, c’est dans ces circonstances qu’il y a des opportunités…  Est-ce que les prix vont baisser ou pas? À voir si effectivement, il y a moins de pression acheteuse des deux côtés, s’il y a des gens qui sont obligés de vendre, on va avoir une baisse des prix. De quelle ampleur ? On ne sait pas ce que ce sera 5 ou 10- 15%. Ça va dépendre des villes, des endroits, de la pression, des types de biens.

Mais pour vous qui cherchiez à acheter et qui, peut-être, n’arriviez pas à trouver des trucs intéressants en 2019, ça ne veut pas forcément dire qu’il faut attendre un an comme tout le monde, justement, de reporter son projet et regarder ce qui va se passer pendant cette période-là.

Parce que c’est justement dans ces périodes là où il peut manquer un peu d’acheteurs qu’il peut y avoir des affaires intéressantes à faire. Si on se met à la place d’un vendeur qui cherche à vendre son bien, qu’est-ce que va être l’oiseau rare ? Ça va être un acheteur fiable, c’est à dire que ce qu’il va chercher c’est un acheteur qui est rassurant. Je prends l’exemple qu’ il ne faut pas le faire si on ne peut pas se permettre, si on n’a pas les fonds de côté, mais c’st celui de l’acheteur potentiellement qui propose un prix bas, mais qui ne met pas de clauses d’emprunt potentiellement pour le vendeur qui a besoin d’être rassuré, qui a besoin de vendre son bien et d’eptre rassuré sur la capacité de l’acheteur en face, ça peut permettre de négocier le prix.

Donc c’est peut-être des choses comme ça…. Il ne faut pas rester en dehors du marché en se disant j’attends un an pour voir ce qu’il se passe. Il faut quand même observer ce qui se passe dans ces prochains mois et rester attentif parce qu’il pourrait peut-être y avoir des opportunités, ou surtout si vous n’arrivez pas à acheter jusque-là, c’est peut-être un moment intéressant.

Alors vous allez me dire : oui on achète mais si on dit en parallèle qu’il y a moins de locataires fiables on prend un risque. On parlait dans la 1ère partie d’un parc existant avec des choses qui ont changé sur le profil du locataire que vous aviez sélectionné avant ces circonstances exceptionnelles et assez imprévisibles. Mais à partir du moment où vous achetez par rapport à votre environnement un bien qui est meilleur que les autres, soit parce qu’il a été rénové, soit parce qu’il est mieux placé, soit parce qu’il est mieux agencé… Vous aurez normalement toujours du choix dans votre demande, c’est à dire que vous allez pouvoir sélectionner les profils de locataires qui, normalement, vous font prendre moins de risques financiers. Donc, on va dire que ce n’est pas forcément contradictoire et que ce n’est pas parce que j’ai dit qu’il fallait regarder sur certains profils sur votre parc existant l’opportunité, peut-être de prendre des assurances loyers impayés quand vous n’en preniez pas avant, qu’il ne faut pas non plus de l’autre côté, regarder s’il y a des opportunités d’achat.

Voilà, c’est une réflexion un peu à la volée sur les actions à mener dans les quelques semaines en sortie de crise et de déconfinement COVID sur l’immoblier locatif. Si vous en voyez d’autres, vous pouvez commenter l’article ou la vidéo.

Les livres de Julien Delagrandanne :



 

 


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