Doit-on viser la perfection pour son 1er investissement locatif ?

Transcript de la video :

Bonjour à tous alors aujourd’hui je vais continuer à répondre aux questions des lecteurs. Si vous voulez poser une question vous m’envoyer un mail sur le blog mais investissement ou vous laissez votre question en commentaire de cette vidéo.

La question d’aujourd’hui est une question de Ludovic qui me demande :

Doit-on absolument viser la perfection pour son premier investissement locatif ?

En gros, est ce que le premier il doit vraiment respecter tous les critères au risque de se dégoûter pour les suivants ou de ne plus pouvoir continuer ?

Alors je dirais en principe non. La seule réponse où c’est oui, c’est si vous êtes vraiment limite en termes de solvabilité et de capacité d’emprunt, parce que là si vous faites une erreur sur le premier ,vous ne pourrez vraiment pas continuer ensuite.

Par contre dans la majorité des cas, ce n’est pas la peine : c’est à dire que si vous ne commencez pas trop gros et si vous avez une certaine solvabilité, si vous n’êtes pas loin, à deux doigts, il vaut mieux commencer et il y aller concrètement plutôt que de chercher pendant cinq ans la perfection. Déjà si vous attendez cinq ans, pendant ces 5 ans  votre investissement ne va pas travailler pour vous et vous n’aurez pas eu de retour sur investissement. Et puis même si vous avez dû mettre 10 % d’apport pour avoir un cash flow positif, sur un investissement où vous remboursez 500 euros par mois et vous êtes en cash flow positif, on va dire vous faites 400 euros de remboursement de capital par mois (qui est un un gain), ça c’est de l’argent qui vous enrichit. Si vous gagnez 2000 euros par mois, pensez aux efforts que vous devez faire pour avoir une augmentation de 200 euros par mois !  Vous faites beaucoup moins d’efforts pour vous enrichir de 400 euros par mois même sur un investissement qui est bien mais pas tout à fait à la perfection, et vous gagnez ces 400 euros par mois. Donc en termes de rentabilité de l’effort, il vaut mieux le faire que ne pas le faire quitte à pas être tout à fait à la perfection.

Puis après on peut être innovant. C’est-à-dire que parfois on n’en est pas loin, mais on ne pense pas à la solution. J’ai par exemple sur le groupe privé du livre ( L’investissement immobilier locatif intelligent: Itinéraire vers votre future semaine des 7 dimanches) un investisseur qui m’a dit « je suis à Montpellier là mais c’est impossible de faire de faire un cash flow positif : il faudrait négocier de 15% + il faudrait mettre 15 % d’apport » . J’ai envie de dire que s’il a un peu de patrimoine de côté et s’il a une bonne solvabilité, il n’est pas si loin que cela. Négocier de 15% ce n’est pas non plus totalement aberrant. Alors si on n’arrive pas à négocier 15%, on négocie de 10 ou de 5. Après  au lieu de mettre 15 % d’apport, vous essayez de ne mettre que 10 %…

Et puis il y a aussi des alternatives : c’est à dire que moi je connais des investisseurs dans sa région par exemple qui ont un peu de mal à faire du cash flow positif sans apport sur Montpellier mais qui qui investissent par deux appartements à la fois, c’est à dire qu’ils investissent un premier appartement sur Montpellier qui est cash flow légèrement négatif et puis en même temps ils investissent dans un 2nd appartement sur Béziers dans la même région qui a quant à lui des rendements de 13%, 14 %, voire 15% et qui lui a un cash flow largement positif. Et donc globalement, on est en cash flow positif sur les deux biens pris dans leur ensemble.

Alors ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit. Bien sûr, on n’est pas sur le même genre de population, il y a besoin d’un peu plus de surveillance avec une population comme à Béziers que si on est dans un dans le centre-ville de Montpellier. Mais voilà il faut être imaginatif et puis surtout si on est raisonnable et qu’on commence petit, il faut savoir se lancer ! Si ne vous lancez pas ,pendant ce temps il ne va rien se passer…

Donc il ne faut pas faire n’importe quoi. Certes, il faut préalablement vous former pour ne pas faire les plus grosses erreurs. Pour vous former il y a un moyen pas cher (je prêche un peu pour ma paroisse là) c’est le livre L’investissement immobilier locatif intelligent que j’ai que j’ai écrit. Pour 23 euros 87 (c’est un petit clin d’œil à mes origines limousine puisque 23 c’est la Creuse 87 la Haute-Vienne) vous avez votre formation complète . C’est crédible, car moi je ne vous vends pas une formation à 2000 € pour m’enrichir. Et si je vous donne des conseils, c’est que j’ai fait de l’immobilier, je ne m’enrichis pas avec les formations que je mets en ligne. Donc rien qu’avec ça vous avez toute la formation de base si vous les lisez le livre.

Après, sur votre 1er investissement, vous pouvez vous formez autant que vous voulez, vous allez faire quelques petites erreurs. L’important c’est de ne pas de faire de grosses ! Les petites erreurs, même si je vous ai un peu avertis moi dans le livre, d’autres vous ont averti etc.  Tant que vous ne vous en rendez pas compte par vous-même sur place, vous oubliez… En fait les erreurs qui nous marquent c’est vraiment celles que l’on fait soi-même. Donc l’essentiel c’est de ne pas faire les plus importantes pour ne pas se bloquer après et le regretter.  Mais si vous fait quelques petites erreurs, ce n’est pas dramatique : vous faites un premier investissement sur une taille raisonnable pour vous lancer, et  même si tout n’est pas parfait mais que vous êtes à 16 sur 20, vous y allez… Et puis vous apprenez pour le prochain, vous vous êtes lancé, vous commencez à vous constituer un réseau et puis le reste suivra…

Moi, si je reprends mon parcours, mon premier investissement n’a pas été le plus parfait… Mais si je ne l’avais pas fait, est-ce que j’aurais fait toutes les bonnes affaires que j’ai fait après ? Rien n’est moins sûr !

Doit-on viser la perfection pour son 1er investissement locatif ?
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4 thoughts on “Doit-on viser la perfection pour son 1er investissement locatif ?

  1. Alexandre

    Bonjour,
    Merci pour cette vidéo très encourageante !
    Une question : pourquoi Béziers nécessite une surveillance plus poussée ? Quelle est la spécificité de cette ville ?
    Bonne continuation
    Alexandre

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    1. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur

      Sur Béziers, si vous regardez les stats : niveau de revenus de la population, taux de chômage, pourcentage de foyers imposables etc., on est loin des standards de Montpellier.
      Mais même dans des zones plus difficiles, si tous les bailleurs proposent des biens un peu pourris, et que vous proposez un bien top (propre, rénové, équipé), vous aurez en général le choix de vos locataires, tempérant alors ce constat…

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  2. l'gevingey

    Bonjour,

    C’est dommage tout de même de griller ses cartouches trop vite, non? Surtout que vendre un bien n’est pas forcément aisé, sauf à le brader et se planter encore un peu plus…
    Je suis bien d’accord, attendre 5 ans pour investir traduit surtout un problème autre que celui de trouver l’idéal (la peur? la procrastination? un marché surévalué sans aucune niche ni situation spéciale?), mais aller vite et de manière standard pousse en général à avoir les résultats qui vont avec.

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    1. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur

      Ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit ;).
      J’ai bien dit que quand on a 16/20, si c’est sur une taille raisonnable et qu’on aura les moyens d’enchainer derrière, il faut savoir y aller plutôt qu’attendre un hypothètique 19 ou 20/20…
      Je n’ai pas dit de se contenter d’un 11/20, ou pire d’un 7/20…

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