SCPI : assurance-vie vs. nue-propriété vs. achat comptant

En dehors de la soucription classique de SCPI à l’aide d’un crédit immobilier, la ruée actuelle vers les SCPI entraîne aussi beaucoup d’épargnants à investir dans celles-ci sans crédit. Même si je reste en général pour ma part assez éloigné des effets de mode, il peut être intéressant de comparer les taux de rendement interne (TRI) net d’impôts des 3 modes de souscription possibles hors crédit. C’est-à-dire entre l’achat comptant, l’achat de SCPI en assurance-vie, et le démembrement des SCPI en achetant la nue-propriété de celles-ci.

 

Je ne rediscuterai pas des avantages et inconvénients des SCPI déjà discutés dans un précédent article. Ici, on s’intéresse uniquement au rendement net généré et à la prise en compte des différents impacts, notamment fiscaux,  entre les 3 solutions.

Les hypothèses générales sur les SCPI

J’ai retenu un taux de rendement brut de 5%, et des frais de souscription de 8.5% pour l’achat en direct. Pour la souscription en assurance-vie, les chiffres retenus (6% de frais de versement et 0.5% de frais de gestion) sont issus de l’assurance-vie la plus compétitive pour les SCPI, Mes placements liberté.

J’ai retenu une durée de 12 ans avant revente (les SCPI sont un investissement de long terme, il faut amortir les frais d’achat), et  taux marginal d’imposition de 30%. On suppose que le valeur de la part de la SCPI n’aura ni augmenté ni diminué sur les 12 ans.

À noter que si vous voulez récupérer le fichier Excel pour jouer avec vos propres paramètres (notamment un taux marginal d’imposition différent), demandez-le moi en me contactant ici et je vous l’enverrai par mail.

L’achat comptant de SCPI.

Comme on pouvait s’en douter, le poids fiscal rend l’achat comptant de SCPI le moins rentable des 3 solutions. Avec un TMI de 30%, le TRI annuel ressort ainsi à 2.16% sur 12 ans. Pas terrible pour de l’argent qu’on a bloqué aussi longtemps sur un support qui n’est pas exempt de tout risque !

L’achat en assurance-vie de SCPI

En plaçant la même SCPI sur l’assurance-vie Mes Placements liberté (en choisissant une SCPI à capital variable), on fait déjà sensiblement mieux avec un TRI annuel à 3.68%. On gagne sur deux tableaux.D’une part, les loyers encaissés ont subis moins de frottement fiscal : pas d’impôts sur les revenus, et donc des loyers nets supérieurs malgré des prélèvement sociaux toujours présents et les frais de gestion de la SCPI en assurance-vie.

SCPI en nu-propriété après démembrement.

SCPI nu propriete

Enfin, en nue-propriété, en supposant une clé de répartition de démembrement où la nue-propriété sur 12 ans coûte 61% du prix d’achat (clé assez classique), on obtient un Taux de Rendement interne annualisé de 3.44%. 

Donc moins bien qu’en assurance-vie. Il existe cependant une exception pour les assujettis à l’ISF, puisque les SCPI en nue-propriété sortent de l’assiette taxable à l’impôt sur la fortune. Pour un redevable à l’ISF son TRI est donc grosso-modo majoré du taux de sa tranche marginale à l’ISF, soit ici un TRI de 4.14% au lieu de 3.44% pour un assujetti à la 1ère tranche de l’ISF.

Pourquoi le cas de l’usufruit de SCPI n’est pas présenté ?

L’achat d’usufruit de SCPI par un particulier, même s’il est non imposable, n’est jamais rentable. Seul une Société à l’IS (SCI à l’IS) par exemple peut trouver un rendement intéressant en achetant de l’usufruit de SCPI.

Conclusion.

On voit ainsi que hors crédit, l’assurance-vie est souvent le meilleur support pour souscrire des SCPI (des paramètres assez « moyens » ayant été utilisés pour mon investisseur)

L’achat de nue-propriété pourrait néanmoins être plus rentable pour un redevable de l’ISF.

L’achat comptant est à en général quant à lui à proscrire.

SCPI : assurance-vie vs. nue-propriété vs. achat comptant
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One thought on “SCPI : assurance-vie vs. nue-propriété vs. achat comptant

  1. Agnès

    merci pour cet article . C’est toujours difficile pour un particulier d’évaluer tous ces paramètres. On fait généralement confiance à son banquier mais c’est bien d’en savoir un peu plus avant de signer.

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