SCPI en Assurance-Vie : Le meilleur Contrat !

SCPI En Assurance-Vie.

Placer ses SCPI en assurance-vie, quand on investir comptant, possède des avantages fiscaux indéniables. Encore faut-il choisir le meilleur contrat.

Le meilleur contrat d’assurance-vie pour investir en SCPI.

Découvrez les avantages et inconvénients d’investir en SCPI en assurance-vie et la meilleure assurance-vie pour les SCPI  dans la vidéo ci-dessous, par ailleurs transcrite en texte ci-après.

Bonjour à tous les lecteurs du blog mes investissements de mes livres aux abonnés à cette chaîne Youtube ou à ceux qui me suivent sur Linkedin, Insta ou TikTok. Alors aujourd’hui on va s’intéresser à un investissement en SCPI ,et on va notamment regarder quelle est la meilleure assurance vie pour investir en SCPI.

Les SCPI – La pierre papier.

L’intérêt principal des SCPI, c’est que c’est un investissement immobilier papier qui permet de percevoir des loyers sans avoir les soucis de gestion comme on peut avoir avec un bien immobilier physique que l’on loue en tant que bailleur.

Les SCPI sont principalement investies dans de l’immobilier professionnel : des commerces; des bureaux ;des entrepôts de logistiques; ou des SCPI diversifiés qui regroupent tous ces secteurs d’activité. Même si on commence à voir apparaître quelques SCPI qui investissent dans le secteur résidentiel, ce n’est pas la majorité. Donc, c’est l’une des principales différences avec l’immobilier physique où la plupart des bailleurs particuliers investissent dans l’immobilier résidentiel.

On peut investir dans ces SCPI en achat à crédit comme en immobilier physique ou en achat comptant. C’est principalement à cet achat comptant qu’on va s’intéresser aujourd’hui puisqu’on va voir qu’il y a un intérêt à faire cet achat comptant de SCPI par l’assurance-vie plutôt qu’en direct, notamment pour des raisons fiscale.

On va d’abord voir les avantages, puis les inconvénients d’investir en SCPI en assurance-vie plutôt qu’en direct lorsqu’on investit comptant.

Les avantages des SCPI en assurance-vie.

 1. Une fiscalité plus douce.

Le premier avantage, et le principal avantage de placer un investissement SCPI en assurance vie, c’est la fiscalité.

En assurance vie vous allez en effet être soumis aux 17,2% de prélèvements sociaux, et si vous utilisez les abattements de l’assurance-vie (c’est à dire 4600 euros d’impôt sur la plus-value pour un célibataire ou 9200 euros pour un couple une fois que l’assurance vie a des huit ans d’âge), vous échappez à l’impôt sur le revenu.

À l’inverse, en investissement en direct, en sus de ces 17,2 de prélèvement sociaux, vous allez subir l’impôt sur le revenu à hauteur de votre taux marginal d’imposition, donc à partir du moment où vous êtes imposé au minimum à 11% et si vous commencez à gagner relativement bien votre vie à 30% voire à 41%.

C’est donc le principal avantage d’investir en assurance-vie pour vos SCPI, celui qui pèse le plus fort.

2. Des frais d’entrée légèrement réduits.

Un second avantage, c’est que les frais d’entrée vont être un peu plus limités en assurance-vie qu’en investissement en direct. Ils restent néanmoins assez élevés. Par exemple, sur une SCPI que j’ai devant les yeux, on a un exemple de 7% de frais d’entrée en assurance- vie contre 10% de frais d’entrée quand on investit en direct.

C’est  certes moins en assurance vie, mais ça reste élevé. Ce qui contribue à dire que l’investissement SCPI est bien un investissement de long terme : vous n’allez pas l’acheter pour la revendre un ou deux ans, après parce qu’il faut du temps pour amortir ces 7% ou un peu moins de frais d’entrée.

3. Des frais d’entrée légèrement réduits.

Le troisième avantage d’investir en SCPI en assurance vie plutôt qu’en direct, c’est que vous allez avoir un ticket d’entrée plus faible.

Ainsi, on a pas mal de SCPI qui demandent minimum 5000 euros pour rentrer en direct alors qu’en assurance-vie avec un ticket de 500 ou 1000 euros souvent cela suffit pour commencer à investir.

4. Un délai de jouissance moindre.

Enfin le dernier avantage de l’assurance vie pour la SCPI, c’est ce qu’on appelle le délai de jouissance.

Le délai de jouissance c’est le temps entre le moment où vous avez acheté vos parts et le moment vous allez commencer à percevoir vos loyers.

En investissement SCPI en direct, en principe on est souvent sur un trimestre voire un peu plus. En assurance-vie il suffit en général d’un mois de délai de jouissance pour que vous commenciez à pouvoir percevoir vos loyers.

 

Les inconvénients des SCPI en assurance-vie.

Alors évidemment s’il n’y avait que des avantages, ce serait trop beau…

Il existe quand même quelques inconvénients de placer un investissement SCPI en assurance-vie.

 1. Les frais de gestion annuels sur Unités de Compte.

Le premier, c’est que sur l’assurance =-vie vous avez des frais de gestion annuel récurrents.

Les SCPI sont en effet considérées comme des unités de compte.

À l’inverse, quand vous investissez en direct,  vous n’avez pas de frais de gestion annuel récurrents en sus de ceux qui sont pris par la société de gestion de la SCPI. Vous n’avez pas cette couche supplémentaire de frais annuel récurrents qui est présente quand vous investissez en assurance vie pour vous SCPI.

C’est le principal inconvénient des SCPI en assurance-vie  (en sus bien sûr de ne pas pouvoir souscrire à crédit, quand on investir en assurance-vie, mais je me place plutôt comme je l’ai dit dans un comparatif où on se place dans le cadre d’un achat comptant de SCPI).

 2. Attention aux assurance-vie qui ne reversent pas 100% des loyers des SCPI.

Le deuxième inconvénient, c’est que certaines assurances-vie – et là il faut faire attention – ne reversent pas 100% des loyers délivrés par la SCPI.

Certaines ne  reversent par exemple que 85% des loyers délivrés par la SCPI et se rémunèrent finalement en sus de leurs frais de gestion sur unités de compte en captant à votre place les 15% des loyers restants.

Alors évidemment, celles-là il faut les exclure de votre choix de bonne assurance vie pour acheter des SCPI.

3. Un Univers de Choix plus limité.

Le troisième inconvénient est que vous allez avoir un choix limité de SCPI par rapport aux vaste univers de peut-être plus d’une centaine de SCPI en France que vous avez à disposition.

Il y a beaucoup de contrats d’assurance vie qui vous vont vous en proposer trois, quatre, cinq, pour que vous ayez la possibilité d’investir en SCPI, mais vous allez pas avoir un choix énorme. Et même sur les meilleurs contrats d’assurance-vie pour investir en SCPI, on est à un peu plus de 20.

Donc même sur les meilleurs contrats, on n’atteint pas l’infinité des possibilités.

4. Une Contrepartie intermédiaire.

Enfin le dernier inconvénient, c’est que vous allez avoir un intermédiaire de contrepartie supplémentaire.

Contrairement à une possession en direct, via assurance-vie le titre de SCPI va être inscrit au bilan de l’assureur.

Les critères pour choisir la meilleure assurance-vie pour SCPI.

Alors, quel est le critère finalement ou les critères plutôt pour trouver la meilleure assurance-vie pour investir en SCPI ?

En fait, c’est tout simplement celle qui va limiter au maximum les inconvénients que l’on vient de citer, bien surtout en  concernant les avantages de l’assurance vie pour la SCPI que l’on a évoqués.

1. Des frais de gestion annuels sur Unités de Compte au Minimum.

L’inconvénient le plus important à limiter, ce sont les frais de gestion. Il ne s’agit pas de reperdre l’avantage fiscal où vous économisez votre taux marginal d’imposition pour le reperdre avec des frais de gestion annuel récurrents prohibitifs sur l’assurance-vie.

Le mieux que l’on fait en assurance vie, c’est 0,5 % de frais de gestion annuels.

Donc, si on schématise avec 5% de rendement de vos SCPI, ça équivaut environ à ce que vous payeriez finalement avec un taux marginal d’imposition à 11% (5%*11%=0.55%). On est quasi équivalent à 11%, donc dès lors que vous avez un taux marginal qui est de 30% ou de plus, vous avez intérêt pour un achat comptant à placer vos SCPI fiscalement en assurance-vie plutôt qu’à les posséder en direct.

2. 100% des Loyers Reversés

Évidemment ,pour trouver cette meilleure assurance-vie pour SCPI, on va retenir une qui reverse 100% des loyers et qui n’en conserve pas une partie.

3. Un Choix de SCPI élevé.

On va en retenir une qui a un choix de SCPI assez étendu pour que vous ayez le choix. Pour construire votre portefeuille de SCPI, il est en effet recommandé de ne pas prendre qu’une SCPI mais d’en prendre toujours deux, trois, quatre, ou cinq.

4. Un Quota de SCPI peu limitant

On va regarder qu’on est une part suffisante de SCPI autorisé dans le portefeuille.

Il s’agit de ne pas prendre une assurance vie qui propose des SCPI, mais qui vous limite la part autorisée dans votre portefeuille total sur l’assurance vie par exemple à 20 %.

La Meilleure Assurance-Vie pour Investir en SCPI.

Donc, une fois que l’on a mis un peu tous ces critères dans la boîte, il y en a une vraiment qui ressort du lot et qui est devant toutes les autres, c’est l’assurance vie Linxea Spirit 2, car :

  • Les frais de gestion annuels sont limités à 0,5% (il n’y a pas mieux sur le marché de l’assurance-vie).
  • Elle reverse 100% des loyers.
  • On a un choix de plus de 20 SCPI, ce qui est assez inégalé.
  • Non seulement, on a un choix en quantité mais également en qualité. C’est en effet une assurance-vie où on retrouve des SCPI comme Immorente qui est assez célèbre avec un gestionnaire Sofidy qui a quand même un historique de gestion sérieuse de plusieurs décennies derrière. Et c’est le genre de SCPI que l’on ne retrouve pas non plus partout et dans toutes les assurances-vie qui en proposent, loin de là.
  • On a en plus une part raisonnable de SCPI autorisées dans le portefeuill, puisque vous avez un maximum de 50% de titres de SCPI autorisé pour un versement : vous versez 1000 euros sur votre sur votre assurance-vie, vous pouvez mettre 50% de part de SCPI et 50% autre chose. Mais par contre vous pouvez revenir à 100 % de SCPI après via arbitrage, c’est-à-dire qu’on est limité à 50 % pour un versement mais on n’est pas limité sur la totalité du portefeuille lorsque l’on fait ensuite un arbitrage.

Le Contrat d’Assurance-Vie Linxea Spirit 2 : Parrainage.

C’est donc celle que j’ai choisie pour investir en SCPI, parce que :

  • D’une part, si on se base vraiment sur le pur critère SCPI, on n’a pas vraiment mieux.
  • Et en plus, c’est une assurance vie qui est assez bonne sur tout le reste. Elle a des fonds euros plutôt tout à fait correct et finalement c’est 0,5 % de frais de gestion qui sont un peu le minimum qu’on arrive à retrouver sur le SCPI, on le retrouve pour l’investissement en actions. Et cette assurance vie Linxea Spirit, elle propose à la fois un investissement en titres vifs en direct en ETF ou en fonds.

Je vous mets ici mon lien de parrainage.

À la date où j’écris ces lignes, la prime filleul est de 50 € en bon cadeaux. À vérifier l’offre en cours au moment où vous souscrivez.

Même si je vous donne un lien de parrainage, vous pourrez vérifier à la lumière des critères que mon analyse n’était pas partisane ou biaisée, et que Linxea Spirit 2 ressort bien comme le meilleur contrat d’assurance-vie pour investir en SCPI !

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