Une erreur à éviter quand on achète un bien immobilier vendu loué

Appartement vendu loué : une erreur à éviter.

Acheter un appartement vendu loué, avec un bail en cours, permet parfois d’obtenir une décote, la concurrence des acheteurs cherchant à se loger au titre de leur résidence principale étant absente. Cependant, il y a dans ce cas des erreurs à ne pas commettre, dont une majeure.

 

 

Une erreur à éviter quand on achète un bien immobilier vendu loué

Pour réussir son investissement immobilier, cette erreur à ne pas commettre, c’est de visiter le bien sans que le locataire ne soit là… Parce que parfois, si vous achetez par exemple via une agence immobilière, ils ont pu s’arranger avec le locataire pour qu’ils laissent les clés et que vous puissiez visiter en journée.

Achat d’un appartement vendu loué : le locataire doit être présent lors de la visite.

Non, il faut vraiment essayer de visiter quand le locataire est là. Pourquoi ?

Parce que déjà, quand vous gérez en direct, vous savez bien que  quand vous choisissez un locataire, vous ne prenez pas juste les fiches de revenus et choisissez simplement celui qui gagne le plus. Au contraire, il y a une part de feeling qui est importante, il faut regarder et essayer de savoir s’il va rester longtemps ou s’il va vous lâcher l’appartement au bout de 6 mois, etc.

Surtout, il n’y aura pas meilleur informateur que lui pour savoir s’il y a des problèmes dans l’appartement ou dans la copropriété. Donc, il est important, quand vous visitez le bien, de parler avec le locataire et de lui demander justement s’il n’y a pas de problème dans l’appartement ou dans la résidence.

Les questions à poser au locataire en place.

Par contre, ça ne suffit pas de juste lui demander comme ça. Moi, c’est une erreur que j’ai commise lorsque j’avais un peu moins d’expérience sur l’un de mes biens achetés il y a quelques années. Il m’est arrivé de demander au locataire s’il n’y avait pas de problème dans l’appartement et dans la copropriété. La locataire m’a répondu “non”. J’ai acheté et puis un gros mois après l’acte notarié, il y a eu des fortes pluies. Elle m’a expliqué q’ il y avait une infiltration dans la chambre, que ça coulait en permanence, que ça faisait plusieurs mois, qu’elle l’avait signalé à l’agence qui gérait, mais qu’on ne lui avait rien fait, etc.

Et pourtant, je lui avais demandé s’il n’y avait pas de problème pendant la visite et elle m’avait dit “non, il n’y a pas de problème”, alors que manifestement il y en avait bien un. Et qu’effectivement, si j’avais su qu’il y avait ça à régler, soit je n’aurais pas acheté le bien, soit je l’aurais plus négocié, soit j’aurais demandé que ce soit réglé avant…

Enfin bref, la raison est simple. Parfois, vous avez des locataires assez jeunes. Ils peuvent très bien être impressionnés par la présence pendant la visite de l’agent immobilier ou du propriétaire qui souvent est un peu plus âgé, etc. Et quand vous leur demandez s’il n’y a pas de problème dans l’appartement, ils ont la pression un peu psychologique d’avoir l’agent en face, d’avoir le propriétaire qui pour eux, constitue une sorte de figure d’autorité. Et au final, ils ne vont pas oser vous dire qu’il y a des problèmes dans l’appartement, même s’il y en a...

Visite de l’appartement vendu loué : la bonne façon de procéder.

Donc maintenant, qu’est-ce que je fais quand c’est comme ça. Je leur demande : il n’y a pas de problème dans l’appartement ? Et s’ils me disent non, je ne m’arrête pas là. Je leur dis :

Attention, quand je vais sortir de la visite, je vais sûrement faire une offre à l’agent (ou au vendeur si c’est un particulier). Moi, je suis un propriétaire qui règle les problèmes, qui veut que mes locataires se sentent bien. Mais si vous me dites aujourd’hui, “il n’y en a pas problème” et que dans un mois après que j’ai acheté l’appartement, je découvre qu’il y a quelque chose qui traînait depuis plusieurs années, je ne ferai pas d’effort pour le régler. Donc, si vous avez quelque chose à signaler, comme je vais sûrement être votre prochain propriétaire, c’est maintenant qu’il faut me le dire !

Je le fais devant l’agent ou devant le vendeur, mais après on rediscute de l’offre. À la limite, je leur dis que cette petite scène, ces questions au locataire ,c’était juste pour savoir, pour creuser. Ça ne m’engage pas forcément vis à vis de l’agent.

La deuxième chose à faire en discutant avec son locataire en place, c’est de lister les problèmes potentiels.

C’est à dire que si après ça, il vous dit toujours “non, il n’y a pas de problèmes”, vous faites une liste, vous questionnez. Vous faites un questionnaire assisté en  essayant de penser un peu à tout :

  • Est ce qu’il y a des intrusions parfois dans la résidence ? Cela, ça ne va peut-être pas gêner les jeunes hommes, donc ils ne vont pas penser à la signaler spontanément comme un problème. Mais les jeunes filles vont quant à elles avoir des craintes…
  • Ou typiquement, le bruit. Est ce qu’il y a du bruit de voisinage dans la copropriété ? Un locataire qui est un peu fêtard et qui en fait aussi, ça ne va pas le déranger. Donc, il ne va pas voir ça comme un problème, et ne pas vous le dire tant que vous ne le listez pas. Si, par contre, vous, dans votre estimation de demande locative, vous avez repéré que ce bien, à cet emplacement, parce qu’il pouvait intéresser des jeunes salariés, mais aussi des étudiants de la prépa d’à côté… Évidemment, si la résidence est bruyante, vos étudiants en prépa, ça ne va pas faire long feu…

L’expérience comme atout lors de l’achat comme pour tout achat immobilier.

Donc, voilà toutes ces petites choses finalement, on ne les apprend qu’avec l’expérience… Et, c’est vrai que je vois de plus de gens sur les chaînes YouTube, il y en a un nouveau chaque semaine, investisseurs qui ont acheté 1 ou 2 appartements, qui les ont exploités dans un mode d’exploitation type colocation,etc. Ils tracent la projection sur un tableau Excel, et se disent  “Bon bah voilà, j’en fais 2 de plus. Et puis, je pourrais être, entre guillemets, “rentier ou indépendant financièrement”.  D’ailleurs, tant qu’à faire, pour que ça aille plus vite, je vais tout théoriser et proposer ma formation à la vente sur YouTube.

Ces gens-là, il y en a un nouveau qui apparaît sur Youtube par semaine…. Ce n‘est pas au bout de deux ans, avec deux appartements, qu’ils auront toutes ces petites anecdotes d’expérience. Donc, si vous voulez vraiment des anecdotes d’expérience, je vais vous donner deux pistes.

C’est comme ça que vous vous formez finalement en apprenant de ceux qui ont plus d’expérience et qui vont pouvoir vous donner toutes ces anecdotes parce qu’ils ont eu des problèmes et ils savent maintenant comment essayer de les anticiper pour qu’ils arrivent moins souvent.

Des livres pour gagner expérience  avant votre achat immobilier.

Dans mes deux livres, L’Investissement Immobilier Locatif Intelligent qui est mon bestseller, il y a plein d’exemples vécus, plus d’une vingtaine d’exemples vécus, tirés de mon expérience où j’illustre la théorie. On parle d’ailleurs du livre sur le forum Devenir Rentier

Et dans mon plus récent livre, 77 Exercices Pratiques pour l’Investisseur Immobilier Intelligent, là finalement les 77 exercices sont directement tirés de mon expérience. Je vais vous mettre le lien ces deux livres dans la description de la vidéo.

Ensuite, sachez que si vous apprenez plus via des formations, moi je ne propose pas de formation moi-même. Par contre, j’en ai sélectionné sur le blog, sur l’immobilier notamment d’un formateur dont je sais que lui, il a une réelle expérience, il a une dizaine d’appartements depuis plusieurs années, depuis longtemps, il tire vraiment de l’expérience et en plus, c’est des prix raisonnables qui ne sont pas des prix à quatre chiffres comme on voit parfois. Donc je vous met aussi le lien vers ces formations dans la description de la vidéo. Ce sont des formations satisfait ou remboursé 30 jours.

Les livres de Julien Delagrandanne :



 

 


One thought on “Une erreur à éviter quand on achète un bien immobilier vendu loué

  1. Pierre Vancoillié

    Bonjour et merci pour cet article très intéressant !
    C’est vrai qu’il y a le locataire trop silencieux, qui ne nous aide pas trop, et celui beaucoup trop bavard qui plombe chaque argument de l’agent immo, limite malaise dans la visite lol. Pour autant ça nous aide vraiment.
    J’ai bien aimé le fait de dire au locataire qu’il faut qu’il dise tout de suite s’il y a un problème et pas dans deux ans, à mettre en pratique !
    A bientôt !

    Répondre

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.