Quel locataire lit l’annexe au bail listant le décret listant les éléments d’entretien et réparations locatives, et les partageant entre celles incombant au locataire et celle incombant au propriétaire ? Sûrement aucun… Qui n’a jamais eu en tant que bailleur un locataire pinailleur qui l’a appelé pour “changer une ampoule grillée” ? Ci-dessous mon astuce méconnue qui vous aidera à poser les limites…
Le point de départ : au début du bail, remettez à votre locataire un bien sain.
Je distinguerais 2 périodes. Le tout début du bail : la remise des clés, et les quelques jours après d’une part, et ce qui se passe plus tard en cours de location d’autre part.
Lorsque vous remettez les clés, vous devez remettre un bien propre et fonctionnel.
Ensuite, si un locataire un peu pinailleur vous contacte quelques jours après ayant constaté que quelque chose est dégradé et ne fonctionne pas, j’adopte l’attitude suivante :
À ce moment-là, même si cela relève de l’entretien ou des réparations au locataire, j’investis les quelques dizaines d’euros qui suffisent en général à lui régler le problème. Effectivement, si un joint fuit complètement, cela est dû à une défaillance de l’ancien locataire. L’idée est qu’on puisse dire au départ que l’on est parti d’une situation saine.
En cours de location.
En cours de location, c’est là que les ennuis commencent en général. Quand quelque chose ne fonctionne pas, un locataire, surtout si c’est un pinailleur (celui que vous aviez cherché à éviter mais que vous avez ce coup-ci échoué à identifier ex-ante lors de vos visites…), va en général vous contacter :
- Parfois à raison si cela relève de l’entretien ou d’une réparation incombant réglementairement au bailleur.
- Mais parfois également à tort pour quelque chose dont l’entretien/changement incombe au locataire. Vous pouvez alors le renvoyer vers le document de texte réglementaire des réparations locatives que vous avez en général annexé au bail.
Le problème, c’est que :
- D’une part, à ce stade, vous avez déjà été dérangé.
- D’autre part, comme il n’avait pas lu ce document, vous devez lui expliquer, le renvoyer à l’alinea x du texte, etc.
Comment prévenir pour que le locataire ne vous contacte pas pour les réparations lui incombant ?
Pour ma part, ma technique est la suivante : je donne désormais dès le départ, un document pédagogique qui reprend le décret relatif aux réparations locatives, cependant pas dans sa forme de texte imbitable, mais sous forme de schémas !
Un exemple ci-dessous pour l’entrée :
Les 2 avantages décisifs de ce document pour l’investisseur immobilier locatif sont les suivants :
- 1. c’est beaucoup plus pédagogique. Je le remets au locataire dans une pochette plastifiée en lui disant de bien le conserver, et de s’y référer quand il y a une réparation ou un élément à entretenir.
- 2. Ce document est siglé du ministère de la cohésion des territoires. Il n’est donc pas juste vu par le locataire comme un document qu’aurait été trouvé le bailleur sur un site qui l’arrange, mais bien d’un organisme faisant figure d’autorité impartiale.
Mes résultats.
Depuis que je remets systématiquement ce document de début de bail, j’ai l’impression qu’il contribue à remettre l’église au milieu du village. Non seulement, il est balayé par le locataire au départ, et j’ai moins d’appels pour des problèmes incombant sans ambiguïté de l’entretien incombant au locataire.
Si vous voulez adopter ma méthode, vous pouvez télécharger ce document utile sur qui répare / qui entretient ente propriétaire et locataire ici, c’est cadeau !
Les livres de Julien Delagrandanne :
