Comment trouver et choisir un comptable LMNP ?

Comment trouver un comptable LMNP et à quel prix ?

Transcript de la vidéo :

Bonjour à tous, alors aujourd’hui on va essayer de répondre aux questions des lecteurs, que ce soit du livre, et du blog, et c’est ce qu’on va essayer de faire sur les vidéos YouTube des prochaines semaines.

Donc je commence par la première question, et aujourd’hui c’est « comment choisir un comptable pour mes location meublées en LMNP au réel quand je me lance dans la location meublée ? ». Alors , la première chose, pas forcément le principal, mais c’est la première chose à laquelle vous allez penser avant la compétence, on va avoir le prix. Donc on va parler du prix. Bon déjà, vous avez un étalon, on va dire l’étalon c’est ce que vous pouvez trouver quand vous ne prenez pas vraiment de comptable, mais vous prenez un intermédiaire pour déclarer auprès du FISC et transmettre, télétransmettre ce qu’on appelle votre liasse fiscale.

Donc c’est des sites qui, en gros, en version numérique vous permettent de faire vous-mêmes votre bilan, et puis après, font le service de télétransmission. Donc ça, on trouve ça en général pour 250 Euros. Donc ça va être votre étalon quand vous allez chercher votre comptable. Donc après, au début, en général vous n’allez pas avoir  beaucoup de lots, potentiellement un seul, votre premier lot, donc ce qui va falloir regarder, c’est le prix minimum du comptable pour vous prendre comme client avec un seul lot.

Voilà, on peut avoir des prix variables.

Par contre, il ne faut pas forcement s’arrêter là, il faut voir un peu plus loin et voir combien de lots vous allez envisager à terme. Si je prends par exemple un premier comptable qui dit 300 Euros pour le premier lot, il va être mieux que celui qui dit 500 Euros pour le premier lot. Par contre si le premier, il n’est pas dégressif du tout, qu’il dit que c’est 300 Euros par lot et que le second il est très dégressif, c’est-à-dire 500 Euros pour le premier lot et puis ensuite 100 Euros sur les lots supplémentaires, eh bien dès le deuxième lot vous allez avoir un prix équivalent entre les 2. Alors, vous allez me dire, c’est facile je changerai à ce moment-là. Or, il faut savoir que ce n’est pas si évident que ça de changer de comptable. Même s’il y a des normes etc., ils ont tous de petites subtilités où ils ne font pas exactement la même chose, faire reprendre un bilan par un autre comptable LMNP, ça vous complique quand même pas mal la vie. Alors vous allez me dire, « moi je fais de l’immobilier, je suis habitué à essayer de serrer les coûts en faisant le maximum tout seul, ça m’embête de prendre un comptable alors que pour 250 Euros, ben je peux essayer de faire moi-même et puis de le faire télétransmettre par un site ».

Moi, ce à quoi je veux vous faire prêter attention, c’est que par cette méthode vous n’avez aucun conseil. Alors, vous allez me dire, pour ceux qui s’y connaissent un peu en compta, « oui mais bon voilà, je sais, je connais des vagues notions de comptabilité », enfin ceux qui investissent en bourse, qui sont habitués à regarder des comptes se disent qu’ils peuvent y arriver assez facilement. Il faut aussi voir un peu plus loin, : il faut penser que,  peut-être un jour vous aurez des questions spécifiques, que vous voudrez donner la nue-propriété de vos biens à vos enfants ou des choses comme ça, et que là, le traitement ne sera pas forcément si trivial que ça au niveau comptabilité LMNP.

Enfin, ce que je voulais dire sur le prix, c’est que cette notion de prix, il faut quand même la relativiser, puisque si vous adhérez à un CGA, vous allez pouvoir récupérer 2/3 du prix en crédit d’impôt. Donc voilà, c’est un argument qui encourage à quand même essayer de prendre un bon comptable, humain, on va dire, ou ce n’est pas qu’un service sur un site. Bon, moi j’en ai un qui sait très bien serrer les coûts, hein, puisque finalement, il fait saisir en outsourcant, toutes les opérations, et puis après dans son cabinet comptable en France c’est là qu’ils font le travail à valeur ajoutée, ce qui lui permet, à la fois d’avoir, des coûts tout à fait compétitifs et puis d’avoir une valeur ajoutée. Bon, ne me demandez pas ses références, parce qu’il y en a trop qui me demanderaient et après il serait débordé, mais bon, voilà un peu dans l’idée. Je ne les donnerai pas, sinon après, voilà, il serait, il serait inondé de mails des lecteurs, ce que je ne veux pas.

Donc, une fois qu’on a parlé du prix, la question que vous allez devoir lui poser pour choisir ce comptable, c’est quelle est la parte de son activité qui est la déclaration LMNP. C’est-à-dire, il y a quelques cabinets qui vont faire 95% d’autres choses, des déclarations d’EURL, etcetera, et puis le, la location meublée, ça va être une partie tout à fait marginale de leur activité. Ce n’est pas ça que vous voulez, donc il faut essayer de trouver un comptable qui, vraiment, est spécialisé en LMNP et en location meublée, soit que ce soit sa seule activité, soit que ce soit vraiment une partie majeure de son activité. Si vous prenez un comptable dont c’est 5% de son activité, il ne va pas être au courant des dernières subtilités, il va faire les choses pas tout à fait correctement, hein, et ça arrive plus souvent qu’on ne le croit.

Donc voilà, c’est le deuxième critère, après le prix. Je ne les fais pas spécialement par ordre d’importance, comme je l’ai dit, pour choisir votre comptable LMNP.

Et enfin, une fois que vous en êtes là, il va falloir lui poser une ou deux questions un peu type entretien d’embauche, pour vérifier qu’il connait bien son sujet, hein, sur des règles d’amortissement, par exemple, j’ai donné un ou deux exemples dans le livre « L’investissement immobilier locatif intelligent ». Alors, soit vous n’avez pas encore fait votre investissement et vous n’en êtes pas là, soit quand vous arriverez vraiment à choisir le comptable, bon je pense que vous verrez de toute façon quel genre de questions vous pouvez lui poser pour voir s’il connait son sujet.

Bon, donc voilà globalement comment faire pour choisir votre comptable LMNP. Le premier critère, pour moi, par ordre d’importance, c’est que ce soit vraiment un comptable spécialisé dans la location meublée et que ça soit une partie significative de son activité, pour être sûr qu’il est bien au courant des normes, des règles et qu’il sait les appliquer et qu’il saura se mettre à jour en cas de changement de règlementation.

Ensuite, vous avez votre arbitrage sur le prix, à relativiser, hein, en pensant toujours qu’il y a 2/3 qui vous seront remboursés par crédit d’impôt si vous adhérez à un CGA.

Et enfin, pour finir, une fois que vous en êtes là et que vous avez choisi quoi prendre, ben vous faites votre petit entretien d’embauche avec une ou deux questions pour vérifier sa compétence.

Voilà globalement comment vous pouvez trouver votre comptable LMNP. Alors, si vous connaissez des investisseurs dans votre coin, vous pouvez aussi demander des références puisque le bouche à oreille, là-dedans, c’est quelque chose qui peut fonctionner. Si un investisseur  est satisfait de son comptable LMNP, vous lui demandez la référence, il vous le donnera. Moi j’ai un petit comptable, donc vous comprendrez qu’avec mon audience je ne peux pas me permettre de vous le donner, sinon ça, ça complexifierait un peu les choses, mais à l’époque, c’est comme ça que j’avais procédé. C’est un investisseur expérimenté qui m’avait recommandé son propre comptable.

Pour ceux qui ne me connaissent pas, vous pouvez me retrouver sur le blog « mes investissements » ou vous pouvez lire le livre « l’investissement immobilier locatif intelligent »  qui marche toujours très bien. J’ai regardé ce matin, on était encore premier dans la catégorie immobilier sur Amazon.

Je vous mets les liens pour trouver tout ça dans la description de la vidéo. Et puis je vous retrouve sur une prochaine vidéo YouTube pour répondre à vos questions.

 

Comment trouver et choisir un comptable LMNP ?
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