Les Cash flows positifs en immobilier locatif

Un cash-flow positif est la martingale à rechercher en investissement immobilier locatif. C’est en effet l’obtention de cash-flow positifs qui vous permettra d’enchaîner les achats et de cumuler vos investissements immobiliers pour devenir un serial bailleur.

 

J’ai récemment effectué de légers compléments sur le texte de mon 1er livre, Construisez et gérez votre patrimoine avec succès.

Au delà de quelques retouches très mineures, la lacune principale que j’ai identifiée concerne l’investissement immobilier locatif, où je n’avais pas assez insisté sur l’importance de la recherche de cash-flows positifs. Or, prêter attention à cette logique est fondamental dans le contexte de prix élevés/taux bas de notre décennie, beaucoup plus que dans le contexte inverse d’il y a 20 ans (taux élevés/prix bas). Je pense a priori que les lecteurs de la version Kindle pourront télécharger gratuitement la version mise à jour (si ce n’est pas le cas, vous pouvez m’en informer en commentaires).

Pour les lecteurs du livre papier qui ont acheté la première édition, il ne serait pas logique qu’ils bénéficient d’un contenu moindre alors qu’ils ont été les premiers à me soutenir. 😉 Par conséquent, je partage pour eux le complément sur ce point ci-dessous.

Dans la mise à jour, le texte ci-dessous s’insère dans le chapitre F1 « M. Pigeon, M. Richedesprit, et l’immobilier » à la fin du 2ème item intitulé « L’immobilier locatif » (dont une première partie est déjà présente dans la version initiale), et juste avant le 3ème item « L’investissement immobilier défiscalisant ».

Bonne lecture !

[Début du chapitre F.1 M. Pigeon, M. Richedesprit, et l’immobilier] […] [L’investissement locatif] […]

M.Pigeon cèdera aux sirènes des simulations lui montrant qu’en contrepartie d’un effort d’épargne de x centaines d’euros par an, il pourra profiter dans 15 ans (ou pour sa retraite) d’un complément de revenu (issu des loyers encaissés lorsque son emprunt aura été remboursé).
A l’opposé, M.Richedesprit cherchera quant à lui à générer des cash-flows positifs dès la première année d’investissement.

Cela est possible de deux façons différentes :

  • Soit en ne mettant pas ou très peu d’apport de départ. Avec les taux d’emprunt historiquement bas associés à des prix relativement élevés que l’on connait au début des années 2010, M.Richedesprit empruntera alors sur une durée relativement longue (18 à 20 ans). De plus, pour payer le bien à un prix relativement bas, permettant le rendement locatif nécessaire à l’autofinancement (soit entre 9% et 10% de rendement brut), il recherchera des biens avec travaux… Sans pour autant négliger l’emplacement, et en faisant potentiellement une partie des travaux lui-même… Enfin, afin de conserver un cash-flow positif après fiscalité, M.Richedesprit envisagera de louer le bien sous le régime de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ou éventuellement en utilisant le principe du déficit foncier en location nue les premières années avant de passer en LMNP.
  • Soit en mettant l’apport de départ qui lui permet d’avoir un cash-flow positif. En effet, tous les M.Richedesprit ne sont pas bricoleurs pour effectuer des travaux eux-mêmes. Certains peuvent avoir des stratégies différentes plus ou moins contraintes : par exemple quelqu’un qui souhaite gérer en direct des biens uniquement à proximité géographique de son domicile sera contraint par les caractéristiques de son marché immobilier local. Il peut s’ensuivre des stratégies spécifiques : maisons plutôt qu’appartements, biens premiums de niche etc. Le rendement du bien peut alors être insuffisant pour un autofinancement, et mettre une partie de l’investissement en apport personnel -par exemple 30% (90) – est alors nécessaire pour dégager des cash-flows positifs.

Ainsi, qu’il soit bricoleur ou non, M.Richedesprit envisagera toujours l’investissement locatif avec à l’esprit les mots « cash-flows positifs » plutôt qu’ « effort d’épargne ». Ce n’est pas sans raison, ces cash-flows positifs ayant en effet de multiples avantages :

  • Dès la première année, le bien immobilier apporte du confort financier plutôt que d’en détruire.
  • C’est une protection contre des évènements impondérables (perte d’emploi etc.) qui pourraient rendre difficilement supportable l’effort d’épargne prévu initialement, vous obligeant potentiellement à vendre le bien à un moment inopportun.
  • C’est surtout et avant tout le moyen de pouvoir enchaîner plusieurs investissements locatifs à la suite et d’accumuler un patrimoine immobilier(91). En effet, si tous vos investissements locatifs riment avec effort d’épargne, il viendra un moment où les banques ne vous suivront plus. Ce sera après le premier appartement acheté si votre salaire est assez bas, ou peut-être après le troisième si vous avez des revenus confortables… Mais ce qui est certain, c’est que cela viendra relativement tôt : en tous cas beaucoup plus tôt que dans le cas où vous auriez pu montrer à votre banquier que vos précédents investissements génèrent un cash-flow positif post-taxes. Et donc que ceux-ci n’ont en rien réduit vos capacités d’épargne puisqu’ils les ont même augmentées…Et ce malgré les crédits encore en cours sur ces biens.

Notes de bas de page correspondant à ce texte :

(90) : Il faut néanmoins éviter d’aller trop au-delà de 30% d’apport. En effet, si vous avez mis 30% d’apport et que vous êtes ensuite en cash-flow positif, le locataire aura en pratique payé au moins 70% du bien une fois votre emprunt remboursé. Même si on cherche évidemment à se prémunir d’une future baisse du prix du bien immobilier lorsqu’on le choisit, cela laisse néanmoins une bonne marge de sécurité au cas où cette baisse surviendrait malgré tout : on peut en effet alors considérer conceptuellement que ce n’est en quelque sorte qu’une perte d’ « opportunité ».

Par corollaire, on peut considérer qu’un bien qui nécessite un apport supérieur à 30% (ou un emprunt sur une durée supérieure à 20 ans accolé à un apport de 30%) pour avoir des cash-flows positifs post-taxes n’est pas particulièrement adapté à un investissement locatif : cela traduit en effet une insuffisance de rendement, et par suite une nécessaire plus-value à la revente (ou une moins-value à éviter absolument mais qui aurait des chances d’occurrences non négligeables) pour que l’opération se révèle judicieuse.

(91) : Sous-entendu, sans attendre d’avoir remboursé les emprunts correspondant aux investissements précédents.

[…][Fin du chapitre F.1 M. Pigeon, M. Richedesprit, et l’immobilier]

Afin de simuler si un investissement locatif donné produit des cash flows positifs après prise en compte des charges et de la fiscalité, le calculateur en ligne rendement locatif peut être un précieux allié si vous avez l’intention d’effectuer des calculs précis et détaillés. D’ailleurs, la version premium (qui est quant à elle payante mais à un prix qui reste raisonnable) permet même  de présenter un dossier tout prêt et ficelé à votre banquier.

Les Cash flows positifs en immobilier locatif
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4 thoughts on “Les Cash flows positifs en immobilier locatif

  1. Florian
    Merci de donner ces compléments gratuitement. Cela change de certains éditeurs qui voudraient nous faire repayer pour 2-3 mots changés.
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    1. Julien DelagrandanneJulien Delagrandanne Poster auteur
      Cela aurait tout de même été un peu mesquin de ma part. Si j’estime que le livre mérite un complément, c’est que la 1ère version n’était pas parfaite : il n’aurait donc pas été légitime de vous faire payer.

      De plus, j’y gagne quand même, puisqu’à cette occasion, les lecteurs de mes livres passent sur le blog et y lisent potentiellement d’autres articles.

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  2. Zélou
    Cela synthétise bien les stratégies et conseils des 2 plus illustres membres en matière d’investissement immobilier d’un précieux forum que je fréquente assidûment (et vous aussi il me semble 😉 )
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  3. Adrienne

    Merci pour les compléments gratuits, j’avais pensé devoir payer pour les avoir comme le font d’autres! 🙂

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