Le meilleur livre sur l’immobilier locatif ? Non ce n’est pas mon best-seller !

Le meilleur livre pour se former à l’ immobilier locatif ?

C’est une question que l’on m’a récemment posée. Et bizarrement, bien que juge et partie, je suis arrivé à la conclusion que ce n’était pas mon best-seller L’Investissement Immobilier Locatif Intelligent. Une vidéo à découvrir où, après avoir un peu dérivé, on en a aussi profité pour parler Bourse et Entrepreneuriat…

Meilleur livre sur l’immobilier locatif ? Non, ce n’est pas mon bestseller !

Récemment, on m’a demandé quel était le meilleur livre d’investissement immobilier locatif. Et là, surprise, j’ai répondu que ce n’était pas mon bestseller L’investissement immobilier locatif intelligent, mais un autre livre. Alors vous  allez voir dans cette vidéo pourquoi. Et , c’est une vidéo où en tirant les ficelles, je me suis mis à parler un peu d’entrepreneuriat, d’investissement en Bourse et pas uniquement d’immobilier. Donc, finalement, des trois thèmes qui nous rassemble ntsur mon blog et sur ma chaîne… Je vous laisse découvrir.

D’abord, posons le contexte dans lequel on m’a posé cette question. Je discutais avec un ami d’investissements immobiliers… Voilà avec cet ami, on s’est croisés par hasard et cet ami était accompagné d’une amie à lui, que moi je ne connaissais pas. Elle a écouté pendant quelques minutes  notre conversation. Mon ami lui a expliqué que s’il me demandait c’est parce que je faisais pas mal d’investissement immobilier et que j’avais  justement écrit le livre qui faisait référence en France sur l’investissement immobilier locatif.

Quel livre offrir à quelqu’un qui s’intéresse de près à l’investissement immobilier locatif ?

Et là cette jeune femme, me dit que son copain s’intéresse à l’investissement immobilier locatif et qu’elle veut lui offrir pour Noël un livre d’immobilier… Elle me demande alors quel est le meilleur livre à lui offrir. Alors oui, on est d’accord : ‘est complètement débile de me demander à moi, a priori, qui suis vraiment juge et partie sur ce coup là ! Ceci dit, c’est finalement cette question qui m’a inspiré cette vidéo, donc je la remercie de me l’avoir posée ! Surtout que la surprise finalement, c’est que pour moi, le meilleur livre d’investissement immobilier locatif, ce n’est pas mon best-seller L’investissement immobilier locatif intelligent… Certes, il est maintenant depuis presque trois ans en tête de la catégorie immobilier sur Amazon. Donc, c’est une vraie réussite entrepreneuriale. Ça, on ne peut pas le nier.

Malgré la réussite entrepreneurial du livre L’investissement Immobilier Locatif Intelligent, il faut garder humilité…

Cette réussite entrepreneuriale s’est réalisée parce qu’il y a des choses que j’ai faites volontairement, que j’ai mises en place, que j’ai calculées. Mais il faut aussi être conscient qu’il y a une part de chance, une part d’être tombé au bon moment.

Quand on est entrepreneur, il faut avoir l’humilité de reconnaître que quand on réussit quelque chose, il y a une part calculée et il y a aussi une part de chance. Il faut vraiment avoir cette humilité de reconnaître la part de chance… Parce que finalement, quand quelque chose réussit, la concurrence s’adapte. La concurrence réagit et ça n’a pas forcément marcher 107 ans, ni à tous les coups.

D’ailleurs, moi, mes deux premiers livres d’avant, Construisez gérer votre patrimoine avec succès : Guide pour s’enrichir lentement, mais sûrement et Investir en Bourse : styles gagnants, styles perdants ont eu des succès d’estime, mais ils n’ont pas eu la réussite de L’investissement immobilier locatif intelligent…

Et donc, finalement, il faut avoir l’humilité quand on est entrepreneur parce que le propre de l’entrepreneur, c’est de savoir s’adapter en permanence, puisque effectivement la concurrence réagit. Il y a des choses qui se passent. Il faut finalement savoir s’adapter en permanence dans ce monde, dans cet environnement qui évolue de façon non linéaire. Finalement, il ne faut pas vous laisser berner par l’image de ces entrepreneurs très médiatiques qui ont vraiment de gros égos, de gros melons.

Parce que pour moi, les “Melons d’or”, comme je les appelle, vous allez plus en trouver finalement, dans les collègues que vous croisez dans le salariat – je suis sûr que tous ceux qui sont salariés pensent là à quelques collègues d’ailleurs à tous niveaux hiérarchiques, qui ont des “melons d’or” – Mais si on regarde bien, ces melons d’or que vous croisez dans les entreprises dans lesquelles vous travaillez passent en pratique  leur temps à brasser du vent : ça, ce ne sont pas des gens qui pourraient réussir dans l’entrepreneuriat pour moi.

Un environnement qui évolue de façon non linéaire.

Quand je pensais être conscient que l’environnement évolue de façon non linéaire et de la nécessité de s’adapter, il faut bien être conscient que le cerveau humain, lui il raisonne de façon linéaire. Donc il n‘est pas conçu pour s’adapter à un environnement qui évolue de façon non linéaire.

Et finalement, ça, on le retrouve dans l’histoire du Cygne noir de Nassim Taleb. En fait, les raisonnements sont habituellement linéaires et inductifs. Ainsi, quand les Européens ont vu des cygnes, ils ont vu des cygnes blancs, que des cygnes blancs, tous les cygnes étaient blancs… Donc n’ayant vu que des cygnes blancs, ils ont logiquement déduit que tous les cygnes du monde étaient blancs. Et puis, au détour d’un voyage en Australie, des siècles plus tard, ils ont découvert qu’il y avait aussi des cygnes noirs.

Donc, les raisonnements étaient faux, et soudainement on a compris que tous les cygnes du monde n’étaient pas blancs. Il donne un autre exemple Taleb pour illustrer cette vision du monde et des choses que l’on a de façon totalement linéaire et qui en fait ne l’est pas. C’est de se placer du point de vue de la dinde de Noël ou de la dinde de Thanksgiving pour les Américains. Finalement, si on se met du point de vue de la dinde, on peut se dire “bon, finalement, la vie est formidable j’ai rien à foutre de la journée. Et puis, on m’amène à bouffer tous les jours de façon copieuse. Finalement, c’est tranquille”. Et puis, il y a un évènement soudain qui arrive et on lui coupe la tête à cette pauvre dinde !

Et en fait, la dinde, elle n’avait pas vu que si on la nourrissait et qu’on la gavait tous les jours, c’était finalement pour qu’elle finisse dans notre assiette. Elle avait finalement projeté à l’infini cet environnement linéaire où, tous les jours de sa vie, on lui amenait à manger tranquillement. Elle n’avait pas vu venir le “tchak” où on la décapite…

Le covid est un cygne noir.

Et ce sont finalement un peu ces événements soudains et imprévisibles qu’on ne voit pas venir et qu’on n’imagine pas possible, qui ont pris un peu de l’humanité par surprise avec le Covid. On n’avait pas eu de pandémie depuis un siècle. Alors, peut-être pas depuis un siècle : parce que souvent, on se réfère avec le Covid à la pandémie de grippe espagnole de 1919, C’était le Covid puissance 10 ou puissance 100. On peut peut-être dire qu’il n’y avait pas eu de pandémie depuis la grippe de Hong-Kong de 1969.

Donc l’humanité s’est  imaginé qu’avec les conditions d’hygiène modernes, les techniques modernes, l’avancée de la science et de la médecine moderne, il ne pouvaient plus y avoir de pandémie et n’a forcément pas vu venir ça.

Le cygne noir et ses impacts sur l’investissement en bourse sur la foncière immobilière de murs de commerce Unibail

Moi, par exemple ce cygne noir, je l’ai eu dans mes investissements boursiers. Par exemple, le cours de Unibail… Unibail, c’est une foncière de murs commerciaux, de centaines de centres commerciaux et qui est celle qui a les emplacements les plus premium en France.

Pour illlustrer ce n’est pas le centre commercial du centre-ville de Niort, mais c’est plutôt comme actif, les quatre temps à la Défense, le Forum des Halles, La part Dieu à Lyon. Bref, c’est ce genre d’emplacements vraiment premiums. Et donc ce cours de l’Unibail, il a été divisé par deux. Il était à 200 euros il y a 4-5 ans et il est tombé à 100 euros en début d’année. La crainte, c’était que tous les commerces physiques se fassent bouffer par Amazon et le e-commerce.

Donc moi, en tant qu’investisseur, je me suis dit… Certes, le e-commerce va prendre des parts de marché, etc. Mais je trouve que, de considérer que ça doit diviser le cours par deux (alors en réalité, il y a un peu de dette et d’effet de levier. Il ne faut pas faire de ratio proportionnel quand on étudie de façon approfondie, mais là je simplifie pour la vidéo..). En gros, je me suis dit que le massacre en Bourse était exagéré. Donc, j’ai acheté ces titres d’Unibail à 100 euros.

Le cygne noir avec le Covid.

Evidemment, je n’avais pas prévu le coup du COVID derrière avec ces centres commerciaux fermés complètement pendant 3 mois. Et puis des gens qui y reviennent, mais pas tous. Des gens qui reviennent timidement. Moi, je vois des personnes plus âgées, mes parents, etc. Ils évitent d’aller dans les centres commerciaux et donc forcément, il y a des pertes de chiffre d’affaires pour les magasins. Il y a des pertes de valeur des loyers et donc des pertes de valeur de ces murs commerciaux.

L’humilité à l’achat initial salvatrice.

Et finalement, ce qui m’a sauvé, c’est d’avoir une certaine humilité dans mon investissement parce que même si j’étais convaincu de mon raisonnement basé sur “finalement, on exagère l’emprise du e-commerce sur la dévalorisation de ces murs commerciaux” :

• D’une part, j’avais limité cette ligne, comme toutes mes positions de portefeuille boursier, à moins de 5% de mon portefeuille.
• D’autre part, je m’étais dit “peut être que mon raisonnement , il peut être mauvais. Donc, je vais quand même acheter pour faire ce qu’on appelle un pair trade des actions Amazon en parallèle pour être à peu près intéressé dans toutes les circonstances”. J’expliquais d’ailleurs cette stratégie dans cet article fin 2018.  Et finalement, s’il n’y avait pas eu cette humilité-là, que j’étais trop sûr de mon raisonnement, j’aurais pu mettre 30% sans me couvrir et j’aurais perdu beaucoup plus… Oui, parce que  ce que je n’ai pas dit, le cours de bourse d’Unibail était passé de 200 à 100 euros entre fin 2018 et début 2020. J’ai fini d’investir à 100 €. mais avec le Covid, ce cours qui avait déjà été divisé par deux avant mon achat, a depuis été divisé par 3. L’investissement à 100 euros, il a été divisé par trois et aujourd’hui, il est à 30 euros.

Conclusion : le meilleur livre en immobilier locatif ?

Le meilleur pour l’initié

Alors j’ai fait une longue digression. Mais effectivement, c’est une des rares vidéos où on aura parlé des trois thèmes du blog l’immobilier, l’entrepreneuriat et la Bourse. Donc je suis assez content d’avoir fait ma digression, mais on va désormais revenir au sujet initial de la vidéo.

Qu’est-ce que j’ai répondu comme le meilleur livre en investissement immobilier locatif ?

Et donc, je n’ai pas répondu que c’était L’investissement Immobilier Locatif Intelligent, mais j’ai répondu que pour moi le meilleur livre en investissement immobilier locatif était son petit frère 77 Exercices Pratiques pour un Investisseur Immobilier Intelligent !

Alors oui, je crois vraiment que 77 Exercices Pratiques pour un Investisseur Immobilier Intelligent, c’est aujourd’hui le meilleur livre en immobilier locatif. Alors je le crois sincèrement, mais évidemment, je suis juge et partie et je ne peux pas savoir si je suis impartial. Je crois sincèrement que c’est le meilleur livre d’investissement immobilier locatif aujourd’hui, mais je suis aussi conscient que ça ne durera pas 100 ans. Il y en aura un jour un meilleur qui sortira.

Mais commencer quand même par mon best-seller pour celui qui n’a pas les bases.

Certes, pour celui qui n’a pas les bases en immobilier locatif, il faut bien commencer par L’investissement Immobilier Locatif Intelligent qui est devenu la référence avec son classement Amazon, ses 2000 commentaires, etc. Par contre, celui-là, finalement, quand je lis les commentaires, sur les quelques commentaires critiques (il n’y’en a pas des masses, il y en a quelques-uns sur Amazon), le reproche le plus fréquent qu’on peut avoir, c’est en gros si je reformule : “J’ai regardé des centaines d’heures de vidéos sur Internet et finalement, je savais déjà tout.” Alors, petite boutade, j’ai envie de dire : oui finalement, au lieu de passer cent heures sur des vidéos, pour une vingtaine d’euros ou une dizaine d’euros en format électronique, tu aurais pu passer seulement deux heures et gagner beaucoup de temps !

Mais finalement, pourquoi je pense que 77 Exercices Pratiques pour un Investisseur Immobilier Intelligent, c’est le meilleur plutôt que le précédent. C’est justement parce que lui, ça va être plus difficile de lui faire ce reproche-là. Lui, il va entrer vraiment dans le détail et il va rentrer dans le détail sur plusieurs sujets. C’est à dire que si vous voulez rentrer dans le détail sur la SCI, vous allez acheter un livre sur les SCI, mais vous allez ne rentrer dans le détail que sur les SCI.

Des détails et de la valeur ajoutée grâce aux exercices.

Là, avec 77 Exercices Pratiques pour un Investisseur Immobilier Intelligent,  on rentre dans le détail en passant sur l’ensemble du scope de l’investissement immobilier : des problèmes, de la fiscalité, des stratégies, des reventes, etc. Donc d’une part, c’est ça qui en fait sa première force et d’autre part, sa deuxième force c’est ce format vraiment original d’exercices qui fait se mettre en situation, réfléchir et avec une réponse aux questions parfois fermées et parfois ouvertes. Finalement, c’est un livre n’a pas d’équivalent dans cette forme originale.

Voilà pour la vidéo du jour. Donc, quand on me demande à moi, auteur du best-seller L’investissement Immobilier Locatif Intelligent, quel est le meilleur livre en immobilier ? Je ne réponds pas que ce best-seller, mais – petite surprise – je réponds que c’est pour moi plutôt son petit frère 77 Exercices Pratiques pour un Investisseur Immobilier Intelligent qui est sorti plus tard en plus et est plus récent. J’espère m’être un peu amélioré dans l’écriture, à la marge en tout cas, puisqu’on s’améliore toujours quand on aime faire un peu de développement, d’apprentissage permanent. Comme je pense, vous êtes beaucoup qui suivez cette chaîne à le faire. On s’améliore toujours de façon incrémentale, et donc on fait toujours un petit peu mieux.

Certes 77 Exercices Pratiques pour un Investisseur Immobilier Intelligent est beaucoup moins vendu. Il va avoir beaucoup moins de ventes ou de commentaires que son prédécesseur à ce jour. Il n’empêche, ce n’est pas toujours les meilleurs qui ont la meilleure réussite entrepreneuriale. C’est ce que je dis, il y a la part de chance, comme je l’expliquais.

Donc, je vous dis à bientôt sur la chaîne et sur le blog. Si vous avez aimé cette vidéo, vous pouvez mettre un petit pouce bleu. Et puis vous abonner à la chaîne, si ce n’est pas déjà fait.

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