LMP & nouveaux critères LMNP/LMP : la confirmation que les Loueurs en Meublé Professionnels devront payer les cotisations sociales Urssaf !!

LMP LMPN 2020 : quoi de neuf ?

La clarification sur la frontière entre LMP et LMNP attendue depuis longtemps arrive enfin en 2020.

Avec la sortie du projet de loi de financement de la Sécurité sociale, le gouvernement a enfin clarifié la question de l’affiliation de l’activité de location meublée LMP à l’Urssaf, qui restait flou depuis mi-2019.

Il y avait en effet jusqu’ici imbroglio et incertitude entre la qualification fiscale du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et sa qualification issue du code de la sécurité sociale.

En effet, l’avant projet de loi de financement de la Sécurité sociale supprime la condition d’inscription au RCS comme critère d’affiliation ou non à la Sécurité sociale.

Les LMP doivent payer les cotisations SSI (ex RSI).

Les loueurs en meublé, qui sont définis comme LMP au sens des nouveaux critères en vigueur depuis 2019, devront donc payer ces cotisations Urssaf. Le flou qui flottait à ce sujet n’existe plus. Et évidemment, c’est la plupart du temps plus coûteux que ce qui passait en LMNP.

Les conditions de passage de LMNP à LMP.

Il est donc confirmé que les critères de passage en LMP s’entendent aussi bien au niveau fiscal, que social. Pour rappel, un loueur en meublé est considéré comme LMP et non LMNP dès lors que :

– Son chiffre d’affaires dépassent 23 000€ (donc on parle bien de la somme annuelle des loyers, sans déduction d’aucune charge : il ne s’agit pas d’un bénéfice).
– ET pour les locations de longue durée, seulement si en sus les recettes issues de la location meublée sont supérieures à celle des autres revenus du foyer fiscal. Ou défini autrement, supérieures à 50% de l’ensemble des revenus du foyer (ce qui revient exactement au même…même si certains ont parfois du mal à le comprendre…).

Stratégies immobilières qui découlent de cette clarification.

La pertinence de la stratégie de diversification fiscale que je développais dans quelques-uns des exercices de mon livre 77 Exercices Pratiques pour L’Investisseur Immobilier Intelligent trouve ici rétrospectivement toute sa pertinence.

Alors certes, certains investisseurs qui avaient développé une stratégie immobilière locative 100% LMNP et dépassent les 23 000 € de recettes seront sauvés par leurs autres revenus professionnel qui parfois dépasseront ceux issus des locations meublées. Mais si ces investissements immobiliers en série avaient été effectué en vue de lever un jour le pied sur l’activité professionnelle, le passage en LMP s’imposera probablement un jour.

Alors que si l’on prend un investisseur qui aurait choisi de répartir sa stratégie fiscale selon le découpage suivant :

• 1 premier tiers location meublée,
• 1 second tiers location nue avec conventionnement Cosse et/ou déficit foncier,
• Et enfin un dernier tiers en SCI à l’IS…

… si on suppose un loyer moyen cc de 470 €/lot, celui-ci pourrait posséder 12 lots tout en restant en-dessous des fameux 23 000 € de recettes pour ses locations meublées.

En effet, il aurait ainsi parmi ses 12 lots “seulement” 4 lots en LMNP générant 470*12/4= 22 560 € de recettes, en dessous du couperet de 23 k€…

Ne diabolisons pas tout non-plus dans ceux qui seraient contraints de passer en LMP, comme certains titres racoleurs ou putaclic de vidéos Youtube apparues ces dernières heures tentent de la faire. Rappelons que des cotisations sociales, contrairement aux prélèvements sociaux, donnent à celui qui les paient un droit en échange  : ainsi, celui qui arrêterait son activité salariée pour “vivre de l’immobilier” pourrait avoir intérêt à être en LMP plutôt qu’en LMNP pour cotiser des trimestres de retraites et éviter la taxe Puma. Encore une fois, un sujet qui est évoqué dans 77 Exercices Pratiques pour L’Investisseur Immobilier Intelligent…

Est-ce la fin ? Les conditions pour rester LMNP sans passer LMP vont-elles encore se durcir ?

Je tente de répondre à cette question dans la vidéo ci-dessous.

Les livres de Julien Delagrandanne :