La défiscalisation de l’immobilier ancien est moins à la mode que dans la defiscalisation immobiliere dans le neuf. Pourtant des dispositifs applicables à l’ancien comme le déficit foncier, le Borloo ancien, le Malraux, ou le Pinel réhabilité, parfois méconnus, peuvent être un meilleur investissement.
Il existe quatre grandes façons de faire de la défiscalisation dans l’immobilier ancien : le déficit foncier, l’utilisation de la loi Borloo ancien, la loi Malraux, ou le Pinel ancien réhabilité.
1. Défiscaliser dans l’immobilier ancien avec le déficit foncier.
Parmi tous les produits de défiscalisation, j’écrivais il y a quelques temps déjà que le déficit foncier était le dernier moyen de défiscalisation efficace. Le déficit foncier permet en effectuant des travaux dans un appartement ancien que vous possédez (ou dans de l’immobilier ancien que vous achetez avec travaux). Ces travaux sont déductibles l’année où vous les effectuez d’abord de vos revenus fonciers puis de vos revenus globaux à concurrence de 10 700 €. Le surplus éventuel de déficit est reportable 10 ans mais n’est déductible que des revenus fonciers. Attention, la mauvaise compréhension du principe du déficit foncier est une des 4 grandes erreurs courantes en fiscalité de l’investissement.
L’économie d’impôts engendrée par cette défiscalisation dans l’immobilier ancien est donc :
- De votre taux marginal d’imposition + des prélèvements sociaux sur la part déduite des revenus fonciers. Exemple avec un taux marginal d’imposition 30%, on économise 30%+15.5%=45.5%.
- De votre taux marginal d’imposition sur la part déduite des revenus globaux, soit 30% dans l’exemple ci-dessous.
En vue d’un investissement immobilier locatif dans l’ancien, on comprend ainsi aisément qu’il est plus rentable d’acheter un appartement de 50000 € nécessitant 15000 € de travaux qu’un appartement de 65 000 € sans travaux grâce à la défiscalisation obtenue.
Certains investisseurs auront du coup tendance à vouloir renouveler les opérations de déficit foncier en effectuant des achats immobiliers dans l’ancien avec travaux très régulièrement. Soyez conscient dans ce cas de l’effet ciseau subi à un moment donné par les serial-bailleurs.
Avis Mes Investissements sur le déficit foncier comme moyen de défiscalisation dans l’immobilier ancien : 8/10
2. Défiscalisation des loyers dans l’immobilier ancien avec la loi Borloo.
Le problème d’investir dans l’immobilier ancien est qu’à partir d’un taux d’imposition de 30%, la part des loyers sur laquelle vous n’avez pas mis de charges en face subissent une fiscalité confiscatoire (45.5% avec l’inclusion des prélèvements sociaux). Or, avec les taux d’emprunts qui baissent, les intérêts à déduire sont de plus en plus faible.
La meilleure solution est d’utiliser le dispositif Borloo. J’ai rédigé un article détaillé, que j’ai même intitulé la magie de la loi de Borloo : gagner plus en louant moins cher sur le mécanisme de la loi Borloo dans l’immobilier ancien sur le blog que je vous invite à consulter.
Avis Mes Investissements sur la loi Borloo comme moyen de défiscalisation dans l’ancien : 9/10
3. Défiscalisation des revenus dans l’immobilier ancien de centre-ville avec la loi Malraux
En cas d’investissement en secteur sauvegardé avec restauration de l’immobilier, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt égale à 30 % du montant des travaux, plafonnés à 100 000 € par an. La défiscalisation est conditionnée au l’engagement de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.
Quelques promoteurs proposent des programmes d’investissement en Malraux. Le gros avantage est que cet immobilier est très bien placé avec du cachet. Ce sont des appartements ancien de haut standing. L’inconvénient est le prix, puisque le passage par un promoteur qui prend sa marge est obligatoire, et le risque est de payer le bien trop cher.
Avis Mes Investissements sur la loi Borloo comme moyen de défiscalisation dans l’ancien : 5/10
4. Défiscalisation dans l’immobilier ancien de centre-ville avec la loi Pinel réhabilité ancien
Dispositif cousin du Pinel neuf, les réductions d’impôts et le principe sont les mêmes. Seulement quelques programmes sont proposés. Ce dispositif de défiscalisation immobilière souffre des mêmes inconvénients que son cousin dans le neuf (prix des logements proposés en comparaison de l’existant dans le même quartier, marge du promoteur qui capte une partie de l’avantage fiscal) en en gommant une : l’emplacement peut-être de qualité supérieure car ces programmes sont souvent en hyper centre-ville.
La défiscalisation de l’immobilier ancien est moins à la mode que dans la defiscalisation immobiliere dans le neuf. Pourtant des dispositifs applicables à l’ancien comme le déficit foncier, le Borloo ancien, le Malraux, ou le Pinel réhabilité, parfois méconnus, peuvent être un meilleur investissement.
Il existe quatre grandes façons de faire de la défiscalisation dans l’immobilier ancien : le déficit foncier, l’utilisation de la loi Borloo ancien, la loi Malraux, ou le Pinel ancien réhabilité.
Défiscaliser dans l’immobilier ancien avec le déficit foncier.
Parmi tous les produits de défiscalisation, j’écrivais il y a quelques temps déjà que le déficit foncier était le dernier moyen de défiscalisation efficace. Le déficit foncier permet en effectuant des travaux dans un appartement ancien que vous possédez (ou dans de l’immobilier ancien que vous achetez avec travaux). Ces travaux sont déductibles l’année où vous les effectuez d’abord de vos revenus fonciers puis de vos revenus globaux à concurrence de 10 700 €. Le surplus éventuel de déficit est reportable 10 ans mais n’est déductible que des revenus fonciers. Attention, la mauvaise compréhension du principe du déficit foncier est une des 4 grandes erreurs courantes en fiscalité de l’investissement.
L’économie d’impôts engendrée par cette défiscalisation dans l’immobilier ancien est donc :
- De votre taux marginal d’imposition + des prélèvements sociaux sur la part déduite des revenus fonciers. Exemple avec un taux marginal d’imposition 30%, on économise 30%+15.5%=45.5%.
- De votre taux marginal d’imposition sur la part déduite des revenus globaux, soit 30% dans l’exemple ci-dessous.
En vue d’un investissement immobilier locatif dans l’ancien, on comprend ainsi aisément qu’il est plus rentable d’acheter un appartement de 50000 € nécessitant 15000 € de travaux qu’un appartement de 65 000 € sans travaux grâce à la défiscalisation obtenue.
Certains investisseurs auront du coup tendance à vouloir renouveler les opérations de déficit foncier en effectuant des achats immobiliers dans l’ancien avec travaux très régulièrement. Soyez conscient dans ce cas de l’effet ciseau subi à un moment donné par les serial-bailleurs.
Avis Mes Investissements sur le déficit foncier comme moyen de défiscalisation dans l’immobilier ancien : 8/10
Défiscalisation des loyers dans l’immobilier ancien avec la loi Borloo.
Le problème d’investir dans l’immobilier ancien est qu’à partir d’un taux d’imposition de 30%, la part des loyers sur laquelle vous n’avez pas mis de charges en face subissent une fiscalité confiscatoire (45.5% avec l’inclusion des prélèvements sociaux). Or, avec les taux d’emprunts qui baissent, les intérêts à déduire sont de plus en plus faible.
La meilleure solution est d’utiliser le dispositif Borloo. J’ai rédigé un article détaillé sur le mécanisme de la loi Borloo ancien sur le blog que je vous invite à consulter.
Avis Mes Investissements sur la loi Borloo comme moyen de défiscalisation dans l’immobilier ancien : 9/10
Défiscalisation des revenus dans l’immobilier ancien de centre-ville avec la loi Malraux
En cas d’investissement en secteur sauvegardé avec restauration de l’immobilier, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt égale à 30 % du montant des travaux, plafonnés à 100 000 € par an. La défiscalisation est conditionnée au l’engagement de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.
Quelques promoteurs proposent des programmes d’investissement en Malraux. Le gros avantage est que cet immobilier est très bien placé avec du cachet. Ce sont des appartements ancien de haut standing. L’inconvénient est le prix, puisque le passage par un promoteur qui prend sa marge est obligatoire, et le risque est de payer le bien trop cher.
Avis Mes Investissements sur la loi Malraux comme moyen de défiscalisation dans l’immobilier ancien : 5/10
Défiscalisation dans l’immobilier ancien de centre-ville avec la loi Pinel réhabilité ancien
Dispositif cousin du Pinel neuf, les réductions d’impôts et le principe sont les mêmes. Seulement quelques programmes sont proposés. Ce dispositif de défiscalisation immobilière souffre des mêmes inconvénient que son cousin dans le neuf (prix des logements proposés en comparaison de l’existant dans le même quartier, marge du promoteur qui capte une partie de l’avantage fiscal) en en gommant une : l’emplacement peut-être de qualité supérieure car ces programmes sont souvent en hyper centre-ville.
Avis Mes Investissements sur la loi Pinel réhabilité comme moyen de défiscalisation immobilière dans l’ancien : 4.5/10