Le ministre du logement, Julien Denormandie, a annoncé récemment l’extension de principes Pinel à l’investissement dans l’ancien avec travaux dans les villes moyennes. Sous certaines conditions, il permettre de bénéficier d’une réduction d’impôts pour un investissement immobilier dans l’ancien.
Critères à respecter pour la réduction d’impôts Denormandie.
En l’état actuel des textes, pour bénéficier de cette loi :
- L’acquisition du bien devra avoir été effectuée entre le 01/01/2019 et le 31/12/2021.
- Le montant des travaux devra représenter au moins 25% du prix de l’opération, et les travaux devront avoir étés avoir été facturés par une entreprise.
- Le bailleur devra s’engager à louer le bien entre 6 et 12 ans.
- Le logement devra se situer dans une des 222 villes moyennes bénéficiant du programme Action Coeur de Ville (villes dont le centre-ville a un besoin de réhabilitation marqué), dont vous trouverez la carte ci-dessous :
Principes de cette loi de défiscalisation
Les réductions sont calées sur les pourcentages de réduction de loi Pinel neuf, et appliqués au montant total de l’opération (soit prix d’acquisition du bien + prix des travaux). Elles sont donc de :
- 12 % si l’engagement de location est sur 6 ans.
- 18% s’il est sur 9 ans.
- 21% s’il est prolongé 3 ans de plus, jusqu’à 12 ans.
Intérêt de la loi et arbitrages potentiel sur vos investissements immobiliers
En contrepartie de cette réduction d’impôts accordée, les travaux bénéficiant de la réduction Pinel né bénéficieront pas du régime de déficit foncier,
De Normandie sera donc intéressant par rapport au déficit foncier si on vérifie l’équation 21% > Pourcentage de travaux * (TMI + PS), où :
TMI : Taux marginal d’imposition
PS : Prélèvements Sociaux
En résumé, cela donne le tableau suivant :
Deux remarques sont à noter pour mettre un bémol à cette simplification en image présentée dans le tableau ci-dessus :
– J’ai dans le tableau ci-dessus supposé que l’investisseur avait déjà des revenus fonciers pour éponger le déficit (et donc qu’il gagnait les prélèvements sociaux sur le montant des travaux). S’il n’en a pas (ou pas suffisamment), une partie (voire tout) du montant des travaux ne “gagnera” que le TMI seul, et l’équation devient alors 21%> %travaux / TMI. La frontière se déplace donc légèrement vers la droite dans ce cas là.
– Ensuite, si on améliore l’avantage du régime de déficit foncier avec la loi Cosse, ça peut faire bouger un peu la frontière vers la gauche. Mais il faut tenir compte de tous les paramètres sur la durée (à quel point le Cosse oblige à baisser par rapport au loyer de marché ou pas, etc.), et la relation mathématique sera moins triviale et nécessitera des simulations au cas par cas (avec l’outil de calcul de rendement locatif par exemple).
Conclusion
Cette loi pourrait apporter quelques possibilités d’arbitrages à étudier en fonction du profil fiscal de chacun, mais avec ses contraintes (villes éligibles, non-prise en compte des travaux fait soi-même, etc.), ce ne sera pas nécessairement la panacée.
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Je trouve que cet article est très bien expliqué.
Seulement j’entends chaque fois autours de moi que le Pinel c’est nul et cela ne permet pas de gagner de l’argent. Je suis moi-même investisseur immobilier. Cet amendement est-il bien pour les investisseurs qui souhaitent gagner de l’argent ?
Disons qu’à minima ici contrairement au Pinel neuf, la réduction d’impôts n’irait pas dans la poche du promoteur…
Bonjour
Eclairant cet article
Dans votre classement des Top 10 pour réduire les impots, à quelle place selon vous se situe le nouveau dispositif fiscal Denormandie ?
J’avais oublié que j’avais fait un Top10 sur le sujet. 😉
Je suppose que vous vous référez à cet ancien article du blog ?
Je pense que je le mettrai à la 3ème place, à 12,5/20, entre le Pinel sans promoteur et les Sofica dans le cas où vous investissez en parallèle sur un compte titre ordinaire.
Le dispositif est intéressant quand on rentre dans les bonnes cases de TMI, mais il y a des contraintes sur le bien (ville moyenne, 25% de travaux minimums) que l’on n’a pas sur les dispositifs classés plus haut.
Les nouveautés montrent que le législateur a assorti le De Normandie de contraintes fortes sur la nature des travaux, la façon de les faire réaliser (agréments) qui entraineront probablement des surcouts et des complications. Bref, rien de miraculeux à mon sens.