Quel mode de chauffage dans un bien locatif ?

Quand on achète un bien locatif, son mode de chauffage nous est imposé. Y-a-t-il des modes de chauffages meilleurs que d’autres, ou privilégiés par les locataires (et qui donc justifieraient de prioriser ces logements à prix égal) ? Des modes de chauffage sont-ils à éviter ?

Eviter le chauffage collectif

Le plus intuitif est qu’il faut évidemment éviter les appartements équipés d’un chauffage collectif. En effet, en investissement on cherche toujours pour maximiser son rendement locatif à minimiser les charges de copropriété.

Avec le chauffage collectif, c’est la double sanction. D’une part, les logements à chauffage collectif ont souvent des charges importantes (et même si vous les récupérez sur les locataires, ceux-ci raisonnent en général en termes de loyer charges comprises, donc au final cela fait moins de loyer hors charges à encaisser pour vous). D’autre part, quand vous avez une vacance locative, c’est la double peine. Comparativement à un logement à chauffage individuel, où vous encaissez zéro pendant la vacance locative mais ne dépensez pas sur le poste chauffage, là vous serez en sus déficitaire des charges de copropriétés dues au chauffage (sans locataire pour le récupérer) puisqu’elles sont mutualisées sur l’ensemble de la copropriété (en tout cas avant l’installation de compteurs individuels).

La chaudière gaz, le meilleur ? Oui et non.

Le chauffage gaz reviendra moins cher à l’utilisation des locataires. Cela devrait donc être pour eux un choix meilleur que l’électricité, et ils devraient donc rationnellement préférer un logement chauffé au gaz.

En pratique, ceci est d’autant plus vrai que le logement loué est grand. Ainsi, pour un T4, les candidats locataires trouveront appréciable un chauffage au gaz plutôt qu’un chauffage électrique. Mais à l’autre bout du spectre, un étudiant qui cherche un T1 préférera l’électricité au gaz. En effet, ce dernier voit comme une contrainte de souscrire un double abonnement (gaz + électricité), et l’argument de consommations d’énergie moins chères porte d’autant moins que sa surface à chauffer est petite (et que potentiellement il n’est pas là pendant les vacances).

De votre côté, une chaudière gaz entraîne en tant que propriétaire une complexité supplémentaire : c’est potentiellement plus de frais (remplacement des pièces, et de la chaudière), et de suivi (vérifier que le locataire a pris un contrat d’entretien avec visite annuelle obligatoire, ou le prendre soi-même et le récupérer dans les charges locatives).

A noter que l’interdiction des chaudières basse température, au profit des chaudières à condensation, est dans les tuyaux pour 2018. Ce qui pourrait réhausser légèrement les coûts d’équipement en chauffage gaz naturel.

L’électricité, envisageable ? Oui, mais.

Evidemment, si vous avez des radiateurs grille-pain comme ceux-ci dans l’appartement que vous avez acheté…

… ils risquent de faire fuir vos candidats locataires. Mieux vaut les changer pour des radiateurs électriques à accumulation ou à inertie comme celui-là qui, outre sa réelle moindre consommation énergétique, présentera beaucoup mieux lors des visites !

Avec ce type de radiateurs, on arrive à des performances honorables, sauf si votre logement est vraiment mal isolé auquel cas le mode de calcul défavorable à l’électricité des diagnostics de performance énergétique pourrait faire fuir les candidats locataires si celui était vraiment trop défavorable (G par exemple). Mais notez qu’avec un chauffage électrique, le propriétaire bailleur a en général un job plus tranquille et simple qu’avec un chauffage au gaz naturel sur le poste chauffage.

Conclusion.

Pour un T1, je privilégierais le chauffage électrique (tranquillité pour le propriétaire, locataire réticent à souscrire 2 abonnements). Ce qui veut aussi dire que si la chaudière d’un T1 initialement équipé en gaz naturel tombait en panne, j’envisagerais de passer l’appartement en chauffage électrique plutôt que de remplacer la chaudière.

A partir du T3, où les locataires commencent à faire attention à leurs consommations énergétiques, le chauffage au gaz naturel dispose à mon sens d’un avantage. Les locataires restant plus longtemps, la souscription d’un double abonnement n’est plus vue ici comme un frein…D’autant qu’au final ce 2ème abonnement (gaz) est bien souscrit dans l’intérêt de leur porte monnaie, le kWh consommé en gaz naturel revenant moins cher que le kWh consommé en électricité.

Le point de bascule se situe donc au niveau du T2, sur lequel il est plus difficile d’avoir un avis tranché…