Faut-il s’associer pour investir à plusieurs en immobilier locatif ?

S’associer pour un investir à plusieurs dans l’immobilier locatif (sous unr forme juridique de type SCI, SAS, etc.) peut permettre de voir plus grand. Mais est-ce nécessairement un bon choix. Ne vaut-il pas mieux continuer à investir seul ?

 

 

Transcript de la vidéo : Faut-il s’associer pour investir dans l’immobilier locatif ?

Bonjour à tous les lecteurs du blog mes investissements et de mes livres. Alors aujourd’hui on va répondre à une question des lecteurs qui est :

Faut-il s’associer et investir à plusieurs dans l’immobilier locatif ?

Avant de répondre à cette question, on va bien dire en préambule qu’on ne pose pas la question pour un premier projet immobilier. En effet, comme je le conseille souvent, pour un premier projet immobilier, pour moi il faut plutôt viser petit : faire un petit projet pour se faire la main. Donc, ce n’est pas le moment d’aller s’associer avec d’autres investisseurs. Finalement, quand on s’associe, c’est plutôt pour viser de gros projets.

Ce préambule étant fait, pour répondre à la question, on va essayer de le faire par deux facettes. Et ces facettes vont être illustrées par des citations ou des proverbes.

Arguments en faveur l’investissements à plusieurs dans l’immobilier locatif.

La première facette est illustrée par le proverbe africain qui dit :

« Seul on va plus vite et à plusieurs on va plus loin».

Donc effectivement si on le prend sous l’angle de ce proverbe, ça encouragerait à s’associer pour investir à plusieurs.

Effectivement, si vous avez un gros projet  -le seuil ne va pas être le même pour tout le monde en fonction des revenus du patrimoine de l’expérience d’investisseur immobilier – mais on va dire un projet de 400 000, 500 000, ou  600 000 € sur un projet unique… À un moment donné, votre banque va vous dire qu’elle ne vous suit pas sur un tel crédit. Par contre, si vous revenez la voir en disant « voilà, j’ai un projet de 500 000 € mais on le fait à deux. Donc il y a 250 000 pour ma part », là potentiellement le refus risque de se transformer en accord.

L’intérêt de s’associer peut donc être finalement le suivant :  vous conduisiez votre voiture tranquillement sur la file de droite de l’autoroute (sur une autoroute à trois voies), et là vous associer peut vous permettre de passer sur la file à l’extrême gauche de l’autoroute… Puisque finalement, plus vous allez viser des projets d’un coût élevé, plus vous allez avoir potentiellement en face de vous des projets complexes et/ou moins de concurrence. Typiquement, sur un immeuble de rapport à 600 000 €, il y aura moins de concurrence que sur un immeuble de rapport à 200 000 euros.

Moins de concurrence veut dire qu’il n’y a pas l’investisseur amateur qui n’y comprend rien et qui ne sait pas faire ses calculs et que vous aurez en face de vous un peu plus d’investisseurs professionnalisés. Alors, c’est de la concurrence certes plus professionnalisée. Mais c’est aussi pour cela que c’est une concurrence qui n’acceptera pas des rendements faibles, c’est à dire que vous allez avoir des rendements plus importants. Donc, vu comme ça, il peut y avoir effectivement un intérêt à s’associer pour investir à plusieurs dans l’immobilier locatif.

Arguments en faveur de ne pas s’associer et de réaliser des investissements immobiliers locatifs seul.

D’un autre côté, vous savez que moi je n’aime pas forcément être manichéen et on va essayer de prendre le problème de l’autre bout de la lorgnette. Il y a aussi une citation de Clémenceau que j’aime bien et qui dit.

«Pour décider il faut être en nombre impair et 3 c’est déjà trop ».

Pour décider il faut être en nombre impair. C’est logique sinon on n’a pas de majorité. Et, 3 c’est déjà trop.Vous avez compris, cela veut dire  qu’on peut décider que quand on est tout seul. Alors bon, j’avoue que moi, cette citation me fait aussi écho

Si on fait le parallèle avec des contextes professionnels, ce n’est pas forcément mon truc quand il faut batailler pour prendre une décision et convaincre tout le monde J’estime aussi avoir fait pas mal d’efforts que beaucoup de personnes ne font pas en ayant lu beaucoup de livres de business etc. Donc, même cela peut être paraître un peu prétentieux, je pense que je sais prendre plutôt des décisions pertinentes quand il s’agit de stratégie business. Etre soumis à la vie de quelqu’un d’autre ça peut être un peu gênant.

Par ailleurs, quand on décide tout seul, finalement si on fait une « connerie », on sait qu’on assumera seul les conséquences. Peut être qu’on hésite un peu moins et qu’on sait faire un peu plus de choses que l’on n’oserait pas faire avec un associé (par « peur » de l’entraîner avec nous en cas d’erreur). Donc, il peut y avoir le fait de s’associer et de vraiment gérer tout seul avec cette indépendance et autonomie une notion de moindre perte de temps.

Vous pouvez aussi envisager de vous associer avec quelqu’un qui a un peu moins de connaissances que vous dans l’investissement immobilier locatif, mais qui vous apporte une surface financière que vous n’avez pas.  Mais ne serait-ce pas une fausse bonne idée. Si je me rappelle de contexte professionnel et refais un parallèle avec celui -ci : quand vous allez expliquer les choses à quelqu’un, il ne fait pas forcément ‘effort de comprendre. Il y a aussi un peu de psychologie : le fait que ce soit tout le temps vous qui vous preniez les décisions car vous avez plus d’expérience, et que jamais son avis ne compte autant, finira par lasser votre associé.

Et même, si les gens viennent au départ parce que vous avez de l’expertise qu’ils n’ont pas, il peut y avoir un problème de paresse, de faire l’effort de comprendre les choses pour progresser à vos côtés. C’est de l' »investissement », et donc pour certains c’est un peu barbare. Je vais refaire un exemple dans le contexte professionnel : j’ai travaillé dans une entreprise (non-financière) où je m’occupais de la partie un peu marchés financiers, marchés boursiers, pour l’approvisionnement en matières premières. J’avais à  expliquer un peu ce qu’on faisait dans des réunions : or, il y avait une personne notamment autour de autour de la table qui (de base je n’avais pas dit trois phrases) qui considéraient systématiquement que je faisais quelque chose de compliqué et que j’étais dans mon monde…. Et que donc, je ne savais pas l’expliquer et le vulgariser… Et bien sûr qui me mettait un peu à peu à l’affiche en disant « lui ne s’est pas expliquer. On ne comprend pas. Est ce que quelqu’un peut m’expliquer mieux etc ? »

 Quand on voit que mon livre mes livres et notamment le livre L’Investissement Immobilier Locatif Intelligent sera d’ici quelques mois le livre de business français le plus commenté sur Amazon puisqu’on va bientôt atteindre le millième commentaire… Et que parmi ces commentaires, la plupart font des louanges sur mes capacités pédagogiques et de vulgariser des sujets un peu complexes comme l’investissement, ce type de déclaration prête beaucoup à sourire ! Mais, la raison de cette déclaration, c’est simplement la paresse des gens en général. Vous vous rendez compte, si vous regardez autour de vous, que les gens sont à la base paresseux : c’était beaucoup plus facile pour cette personne de dire que c’était moi qui expliquait mal que de faire l’effort de comprendre quelque chose de complexe mais qui était bien expliqué, voilà tout… Comme ça, elle disait « Il l’explique mal. Je comprends rien ». C’était  beaucoup plus simple pour elle, ça la dédouanait d’un quelconque effort.

On est juste paresseux, et dans l’investissement c’est un peu pareil. Certes, il faut être conscient des réalités sociales de notre pays. Je ne dis pas que que ce que l’on fait, tout le monde pourrait le faire. Mais, par contre l’investissement que vous faites en immobilier locatif, il y a plein de personnes qui pourraient le faire, ett à qui ça apporterait pas mal d’avantages, et qui pourtant ne le font pas. Mais bon, évidemment quand on regarde 30 heures par semaine la télé, ce n’est pas faisable on est d’accord. Moi je le vois aussi dans ma famille des gens qui avaient accès à moi, à mes conseils, à mon livre, même à qui j’ai pu proposer de m’associer. À l’époque, ils ne sont pas venus a, et puis maintenant on est plutôt dans une phase de jalousie puérile quand ils voient où j’en suis arrivé… Mais voilà finalement suffit de lire mon livre pour voir qu’on le fait à crédit etc. que ce n’est pas que ça tombe du ciel et voilà. Mais il faut quand même y aller. Bref j’ai fait une petite digression pour vous montrer qu‘un associé choisi pour sa surface financière supérieure à la votre, plutôt que son expérience immobilière ou sa motivation, risque de ne pas avoir le bon mindset.

Conclusion : investir dans l’immobilier seul ou en s’associant à plusieurs ?

Pour en revenir à nos moutons, effectivement j’ai un peu plus développé. la partie citation de Clémenceau « Pour décider il faut être en nombre impair et 3 c’est déjà trop »  que le proverbe africain « seul on va plus vite et ensemble on va plus loin». Mais, ça ne veut pas forcément dire que je vous ai dit que c’est la deuxième solution la bonne !

En fait la bonne solution, c’est celle qui parle le plus avec votre personnalité. C’est à dire que si c’est le proverbe africain qui vous parle le plus, vous pouvez vous associer : ça ne va pas vous coûter de l’énergie, ça va plutôt vous en apporter, et vous allez pouvoir faire des choses.

Moi j’avoue, pour des raisons personnelles liée ma propre personnalité d’INTJ, c’est plutôt la citation de Clémenceau qui me parle le plus. C’est d’ailleurs peut-être pour ça que j’ai fait peut-être un peu trop de digressions à son sujet. Et donc, je préfère être complètement maître de mes décisions, de mes arbitrages de patrimoine etc. Quitte à diversifier plus mes projets, et peut être à ne pas avoir accès aux gros projets où il faudrait que l’on soit à 3 dessus.

Mais il n’y a pas de réponse manichéenne : c’est vraiment une question de personnalité.

Quand on s’associe il peut y avoir des difficultés. Avec de la famille, on les connaît, mais il peut y avoir des conflits (mindsets différents) : dans la mienne, associer une mentalité d’abondance avec mentalité de pénurie ferait par exemple des étincelles.

On peut aussi s’associer avec des gens qu’on ne connaît pas. à priori Ça peut aussi être plus compliqué, mais d’un autre côté-là on peut aller chercher des investisseurs qui nous ressemblent. Ça a aussi des avantages. Ou, on peut choisir de ne pas s’associer. Moi j’ai choisi de ne pas m’associer. Mais c’est un choix, et je pense que c’est vraiment très  lié à la personnalité :

  • Voulez-vous  maîtriser parfaitement les décisions, les choses etc.?
  • Ou êtes-vous êtes prêts à partager pour faire des choses de plus grande ampleur et finalement gagner quelques points de rendement, quitte à moins « tout maîtriser/tout décider » ?




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