7 principes à suivre pour ne pas faire d’erreur en achetant un bien immobilier

Franchir le pas d’un premier achat immobilier (résidence principale ou locatif) est souvent difficile car c’est souvent « le plus gros chèque de sa vie ». Même si ça ne garantit pas tout, éviter les plus grosses erreurs sera un bon point de départ, car une fois que l’on a évité les erreurs, les scénarios restant sont souvent positifs -certes plus ou moins – mais positifs. Vous trouverez donc ici les conseils élémentaires à appliquer lorsque vous voulez acheter un appartement ou une maison.

 

Une fois n’est pas coutume, le but de cet article n’est pas d’expliquer comment devenir à terme un bailleur multi-propriétaires (la règle de base est alors celle des cash-flows positifs). Mais il intéressera les gens qui ne veulent pas s’impliquer plus que ça dans l’immobilier et cherchent à acquérir leur résidence principale, ou un investissement locatif sans intention de multiplier ensuite les biens. À partir de cette hypothèse, les exigences de rendement seront moindres que d’habitude sur le blog, car il s’agit d’inclure des gens (à moindres moyens ou non) qui cherchent à acquérir une résidence principale « coup de coeur » : toutefois, comme on cherche à éviter les grosses erreurs, même si moins sévère, on ne pourra totalement se passer d’un critère sur le prix à payer.

A. La préparation de l’achat immobilier

1. Connaître son marché.

Connaître en amont son marché est très important.

Il y en effet 2 types de bonnes affaires :

  • Celles qui ne restent pas longtemps.
  • Et celles qui sont restés tellement longtemps que le vendeur est tellement lassé qu’il est prêt à accepter un rabais indécent.

Les secondes sont un cas un peu particulier, mais pour les premières cela permet d’être réactif si une bonne affaire se présente sans avoir à trop tergiverser (sinon c’est quelqu’un d’autre en profitera).

Connaître son marché veut dire non seulement connaître quels sont les bons quartiers, les mauvais, ceux qui montent, les projets de développement urbain. Mais aussi avoir une idée précise de la valeur à laquelle se vendent les biens du type convoité dans chaque quartier. Sinon comment savoir si tel ou tel bien visité est une bonne, moyenne, ou mauvaise affaire au prix proposé ?

Les services tels que Patrim décrit au point 3) de  cet article sur les outils d’aide à l’investissement immobilier peut vous aider, mais il vous faudra surtout consulter les annonces, les prospectus immobiliers locaux, et visiter des biens… On fait en effet rarement un bon achat en achetant le 1er bien qu’on visite. Essayez donc de visiter des biens proches de votre cible, même s’ils ne sont pas parfaits (il leur manque un petit détail, ou ont tout mais sont un poil trop cher etc.)

2. Connaître ses moyens financiers avant d’avoir à faire une offre pour l’appartement ou la maison convoité.

Pour la même raison de réactivité lorsque le bon bien au bon prix sera trouvé, allez voir votre banquier dès le début de vos démarches.

Les serial-bailleurs immobilier utilisent parfois l’astuce de faire sauter la clause bancaire (achat sous réserve de l’obtention d’un prêt) pour obtenir des affaires au détriment d’un autre acheteur (qui a parfois pourtant proposé un prix plus élevé). S’il ne faut pas utiliser cet artifice à moins de disposer par ailleurs de la somme comptant « au cas où », cela montre bien que le vendeur est sensible à cet argument et a besoin d’être rassuré sur le fait que la vente ira jusqu’au bout. Pouvoir présenter une simulation de prêt de sa banque , correspondant au montant nécessaire pour financier le bien convoité, pourrait donc être particulièrement utile le moment venu.

Ayez conscience qu’avec les taux bas actuels, la durée idéale d’emprunts est de 20 ans :

  • Sur plus, 25 ans par exemple, vous remboursez beaucoup d’intérêts au départ. N’oubliez pas que pour diverses raisons (professionnelles, familiales), il arrive souvent que les résidences principales soient revendues au bout de 7 à 10 ans.
  • Sur une durée trop courte, vous vous enlevez la potentielle chance de rembourser vos dernières mensualités en « monnaie de singe », ce qui surviendrait dans le cas où les taux viendraient à remonter significativement à long terme.

Si vous êtes juste sur une durée, n’oubliez que certaines banques (caisse d’épargne etc.) offrent parfois la faculté de prolonger le prêt de 2 ans (et de facto de réduire le montant des mensualités) en cours de prêt. Cela peut être intéressant pour prendre un prêt sur 18 ans (souvent avec un taux sensiblement plus bas que celui du 20 ans) et l’étendre ensuite à 20 ans. Ou de partir sur 20 ans, et de savoir que l’on pourra ultérieurement étendre à 22 ans si on a peur d’être trop « ric-rac ». Attention, cette faculté n’est toutefois pas toujours systématique, elle peut par exemple être prévue « sous réserve d’accord de la banque au moment de la demande ». Bref faites-vous bien préciser les conditions.

B. Le choix de la maison ou de l’appartement

3. Evaluer les charges qu’aura à payer le propriétaire, TOUTES les charges.

Si c’est un appartement, veiller à bien évaluer les charges de copropriété. Certains appartements vendus à bas prix sont des pièges car les charges sont exorbitantes. À éviter en général : les résidences avec concierge (son salaire augmente avec son ancienneté), espaces verts, celles des années 1970 à chauffage collectif, les ascenseurs desservant un faible nombre d’appartements (quand il y en a plusieurs pour une même résidence par exemple) etc. Procurez-vous également les P.V des 2 ou 3 dernières A.G pour vérifier quels sont les travaux qui ont été votés mais non encore effectués et payés, ou ceux qui risquent d’arriver dans les prochaines années.

Ensuite que ce soit en copropriété ou pour l’achat d’une maison, prenez bien en compte dans votre équation financière les charges que vous paierez en tant que propriétaire et que ne payiez pas en tant que locataires :

  • La taxe foncière.
  • L’entretien courant du bâtiment. On dit qu’il faut en général consacrer annuellement entre 0.5% (bien récent) et 1% (bien ancien) du prix du bien pour le maintenir en état.

4. L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.

Je reviendrai peu sur le critère de l’emplacement car en général on y a pensé. La ville, le quartier, la position dans le quartier (exposition, voisinage) sont bien sûr de première importance.

 2 mises en gardes supplémentaires néanmoins sur ce point :

  • On peut essayer de miser sur un quartier en devenir pour payer moins cher son bien plutôt que sur le centre-ville ou un quartier déjà cossu. Mais attention, un quartier qui a aujourd’hui une réputation douteuse aura, malgré toutes les annonces de réhabilitation de la mairie, bien du mal à se défaire de sa réputation même après cette rénovation. Donc si vous misez sur l’avenir, ne partez pas de trop bas
  • Essayez d’anticiper toutes les nuisances possibles à proximité du bien, actuelles et futures. En ville notamment, visitez l’environnement de votre bien à plusieurs heures du jour et de la nuit. On pense naturellement aux bars installés ou qui pourraient s’installer. Mais quand on s’installe au-dessus ou en face d’un Monoprix, tout le monde pense-t-il aussi instinctivement au balai quotidien des livraisons à 5h du matin ?

5. L’élément différenciant.

Avoir un élément différenciant, un élément rare pour son bien est un gage de conservation de valeur patrimoniale. Par exemple, on dit en général d’éviter les rez-de chaussée. Mais un rez-de-chaussée sur cour avec petit jardin, bien orienté et assez lumineux, en centre-ville (même d’une ville moyenne) sera un havre de paix très recherché.

Outre le jardin, on peut citer comme éléments différenciant : vue sur un moment historique (ou sur la mer), proximité d’un parc en ville, terrasse (surtout si c’est quelque chose de rare, ex : centre-ville d’une ville médiévale), mitoyenneté d’une forêt en zone périurbaine etc.

À l’opposé bien sûr (mais c’est encore une fois plus instinctif), personne ne veut d’un éléments différenciant dans le mauvais sens :  une mauvaise qualité de construction, un aspect esthétique clivant, et le diagnostic énergétique commence à jouer : jusqu’à E, ça va  encore (surtout s’il est améliorable avec quelques travaux d’isolation) , à partir de F inclus ça se complique dangereusement. Vous pouvez d’avoir lire cet article sur l’influence de la performance énergétique sur le prix d’un bien immobilier.

 

C. Le prix et la finalisation de la transaction immobilière

6. Ne pas payer trop cher.

Il y a quelques astuces pour bien négocier un bien immobilier. Acheter un bien avec travaux pour le payer moins cher grâce au rendement entrepreneurial dégagé est également une méthode. Mais il faut veiller à ne pas avoir été trop optimiste sur l’estimation des travaux. Qui dit travaux à effectuer dit risques supplémentaires de l’investissement. S’ils représentent une part importante de votre investissement, une estimation à la louche sans devis est trop hasardeuse. Et il faut que le prix d’achat+travaux  reviennent nettement moins cher que pour le même bien livré clé en main (vous avez du boulot, des délais supplémentaires avant la jouissance du bien, et des risques de dérive des coûts en plus, c’est logique…)

Même si les rendements fictifs dépendent de la ville (ce sera moins à Paris qu’à Châteauroux), un raisonnement de bon sens paysan sur le risque me conduit à dire qu’on prend en général un risque raisonnable si le loyer annuel auquel le bien pourrait être loué représente au moins 5% du prix du bien. Dit autrement, imaginez le loyer hors charge auquel pourrait se louer le bien que vous convoitez, multipliez par 12 mois puis par 20 ans : vous avez obtenu le prix à ne pas dépasser pour que le risque reste raisonnable sur votre investissement.

Si vous ne déviez retenir qu’un éléments de cet article, retenez les 2 phrases ci-dessus. Savoir raisonner de cette façon est à mon sens l’une des principales façons d’éviter une erreur lors d’un achat immobilier. Les investisseurs locatifs experts le font systématiquement, les investisseurs en Résidence Principale n’y pensent pas toujours.

Ensuite, pour ne pas trouver que des biens hors budget, une phase de préparation mentale en amont est nécessaire. Il s’agit de faire le tri dans votre esprit avant de visiter entre ce qui est impératif d’une part, et ce qui serait « seulement » souhaitable d’autre part.

Enfin, optimisez l’emprunt. Allez d’abord voir votre banque. Faites une simulation non engageante sur un site de comparaison de taux pour mettre la pression au banquier en la lui montrant et essayer de négocier à la baisse sa première proposition. Si vous êtes jeune, non fumeur, utilisez la délégation d’assurance.

7. Prendre votre propre notaire et passer par lui pour signer le compromis.

Si l’investissement représente beaucoup par rapport à votre patrimoine net, ne signez pas le compromis à l’agence et ne prenez pas le notaire du vendeur par facilité pour finaliser la transaction. Prenez votre propre notaire qui vous représentera (pour les frais de notaires, cela ne vous reviendra pas plus cher car ils se partageront les droits de mutation entre eux). Et pour le compromis, cela peut vous coûter 200 € supplémentaire (mais vous aurez économisez beaucoup plus en achetant au bon prix, et en optimisant l’emprunt).

Votre propre notaire défendra vos intérêts, il consultera le cadastre, regardera les servitudes etc. Si vous prenez celui proposé par le vendeur comme notaire unique, parfois il sera impartial, parfois moins… Sur un achat de cette importance, mieux vaut éviter le risque.

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