Fait-il aller aux A.G de copropriété ?

Donner son pouvoir aux AG de copropriété ?

Donner son pouvoir pour l’ag de copropriété est tentant, surtout que cela est pris en compte pour l’atteinte du quorum. Aller aux assemblées générales de copropriété peut en effet vite être une contrainte chronophage pour l’investisseur locatif qui investit dans des appartements, quand il commence à avoir un patrimoine de plusieurs biens.

Est-il indispensable de se rendre à ces fameuses A.G de copropriété ou est-il plus efficace de sécher celle-ci pour l’investisseur productif tient à optimiser l’utilisation de son temps ?

 

Bonjour à tous les lecteurs du ‘’Blog Mes investissements’’ et de mes livres. Alors aujourd’hui, on va répondre encore à une question des lecteurs et cette question c’est :

Faut il se rendre aux A.G de copropriété ou donner son pouvoir suffit-il?

La plupart du temps, peu d’enjeu dans les résolutions à l’ordre du jour de l’AG de copropriété.

Quand vous commencez à faire de l’investissement locatif et que vous vous investissez dans des appartements en copropriétés, les A.G de copropriété sont un nombre de une par an. Et donc, cela revient assez vite : dès que vous avez 5, ou  6 appartements, vous pouvez facilement avoir à aller à 5, 6 A.G de copropriété par an…

Or, quand vous regardez l’ordre du jour, il y a certes parfois un truc un peu spécifique, pour lequel vous avez envie de donner votre avis, de participer ou vous ne savez pas ce que va donner au vote… Mais souvent, vous recevez une liste de résolutions qui  sont quasiment les mêmes d’une année sur l’autre. On regarde le respect budget passé, on voit que le budget prévisionnel, on donne quitus au syndic; on renouvelle éventuellement le syndic, ce qui arrive une fois tous les trois ans, l’histoire de loi Alur, etc.

Bref, des trucs. où vous avez l’impression qu’il n’y a pas forcément trop d’enjeux !

Mais un intérêt tout de même à se rendre aux AG de copropriété

Le risque de PV non conforme.

Les copropriétaires habitants se rendent plus souvent aux assemblées générales de copropriété que les investisseurs locatifs. Ceux-ci, s’ils ne sont pas représentés, pourraient donc craindre de recevoir un PV d’AG non conforme. Mais  c’est relativement rare et à mon sens l’enjeu de votre absence à l’A.G de copropriété n’est pas là

Le véritable enjeu des AG de copropriété pour un investisseur locatif.

Néanmoins, je dirais que si vous êtes toujours investisseur et que vous continuez à investir, oui, il faut se rendre aux A.G de copropriété. Mais en fait, ce n’est pas pour l’enjeu qu’il y a dans ces trucs qu’on passe en A.G, puisque finalement on a vu qu’il n’y avait pas souvent énormément d’enjeu.

L’intérêt, c’est que cela peut être un moyen de sourcing pour des opportunités d’achat.  Je m’explique : quand vous êtes sur le marché, sur Le BonCoin, il y a les biens qui viennent des agences, et puis il y a les biens qui viennent des particuliers. Sur les biens qui viennent des agences, souvent vous arrivez malgré les frais d’agence à pouvoir in fine proposer à un prix pour le bien meilleur que ceux des particuliers, parce que le particulier a le défaut de croire qu’il est assis sur un tas d’or. Et c’est parfois difficile de négocier avec un particulier en direct.

Rencontrer des vendeurs potentiels aux assemblées générales de copropriété.

Sur les A.G de copropriété, vous allez rencontrer d’autres investisseurs. Souvent, vous êtes les plus jeunes, il peut y avoir des personnes âgées, etc. Et vous pouvez un peu avoir le meilleur des deux mondes. C’est à dire que quand une personne vend un de ses appartements, quand il y a un décès, et potentiellement que les enfants prennent le relais et veulent vendre, Vous vous êtes là… Vous avez connu ces gens un peu dans l’A.G de copropriété. Vous, vous leur faites passer le message à cette occasion que vous êtes toujours investisseur. Et quand l’opportunité de vendre se présentera pour eux, ils pourront penser à vous…

En plus, ils vous connaissent… Et vous avez l’avantage par rapport à un particulier qui vend en direct de ne pas avoir à lui dire « votre appart il vaut moins que ça, » etc. Là, vous avez potentiellement, il n’y a pas longtemps, effectué l’achat d’un appartement  semblable dans la même résidence. Donc, je dirais que vous avez une base de départ de prix, qui peut être déjà mise en face de l’autre partie.

Dans ces A.G de copropriété, moi, je trouve que c’est intéressant pour être au courant d’opportunités de nouvelles affaires à faire.

Le type de copropriétés où cet intérêt de se rendre aux AG est plus palpable que dans d’autres…

Alors, vous en aurez plus facilement quand c’est des petites copropriétés, d’une quinzaine de lots parce que quand il y a une quinzaine de lots, les gens s’y rendent plus facilement. Il va y avoir beaucoup plus de taux de participation dans les copros où on a quinze lots.

Alors peut être, en tout cas la façon rationnelle dont j’explique cela, c’est parce que quand on sait que l’on est 1 sur 15, on se dit “ma voix va peser”. Donc, les gens ont plus tendance à y aller que dans une copropriété de 50 lots. Et voilà, vous parlez, on vous connaît, on voit ce que vous faites, vous essayez de vous rendre sympathique auprès de ces gens là.

Mon expérience personnelle aux A.G

Pour la part, j’ai eu 2 cas comme ça où j’ai pu acheter des appartements grâce à ma présence aux A.G de copropriété. Pour mon 1er cas cas, c’était un propriétaire qui en avait déjà vendu un et qui voulait vendre son deuxième, qui savait que j’étais le dernier à avoir acheté un bien dans la copropriété et qui m’a directement posé la question après une A.G. Et donc on a réussi à tomber d’accord comme ça…

Et l’autre, c’était finalement un petit papy qui avait été un investisseur immobilier important, qui avait une quarantaine de lots. Il avait perçu en me côtoyant dans cette A.G de copropriété, que j’étais un peu “le seul des autres”. Je veux dire qui faisait des remarques “d’investisseurs intelligent”, et le papy  retrouvait un peu le “lui jeune” en moi,  alors qu’il avait plutôt l’habitude de se coltiner aux A.G des mamies  qui avaient juste hérité de leur appartement. Il n’était plus dans une démarche d’investisseur.

Et voilà, il m’a dit : “Bon bah voilà, je commence à me séparer de mon patrimoine, 40, ça fait trop à gérer à mon âge. Je ne vais pas tout vendre, mais je vends la moitié, est ce que vous seriez intéressé par celui qui est dans cette résidence? Et comme ça, on a pu faire affaire…”

Conclusion

Donc, en gros, faut-il aller aux A.G de copropriété ?

J’ai envie de dire si c’est pour votre présence, pour dire ce que vous pensez, pour voter, pour influer la politique de la copro, je dirais que sauf si vous avez un truc vraiment spécifique avec un enjeu financier important dans l’ordre du jour de l’A.G de copropriété, je dirais que c’est loin d’être indispensable. Par contre, il faut y aller avec une petite idée derrière la tête, en se disant que ça peut être un moyen à terme d’ entendre parler de futurs investissements et potentiellement d’avoir des sources pour vos futures affaires…

Les livres de Julien Delagrandanne :



 


One thought on “Fait-il aller aux A.G de copropriété ?

  1. david

    Comme vous le dites, aller à l’AG permet de rencontrer d’autres investisseurs et les propriétaires habitants.
    Lorsque vous avez investit dans un immeuble vous souhaitez probablement qu’il soit toujours bien entretenu ou dans tous les cas qu’il ne se dégrade pas et qu’il garde son “sex appeal” pour attirer de prochains locataires.
    Mon idée aussi est de faire passer le message aux autres investisseurs de l’importance du choix de leurs locataires. Quand je prends mon cas personnel, je réside dans un penthouse et plusieurs logements sont loués en dessous de chez moi par des propriétaires qui ont choisis de ne pas rénover leurs appartements et louent en dessous des prix du marché. Au final, l’immeuble est en bon état mais les locataires de ces appartements sont soit trop nombreux pour la surface de l’appartement ou ont un “profil” qui ne correspond pas aux autres résidents de l’immeuble l’ambiance dans les communs se dégrade et je fait la police pour maintenir la sérénité des lieux.
    C’est important d’une part pour mon confort de vie et ceux des autres résidents, mais aussi pour maintenir la valeur de mon bien (objectif de PV à la revente après améliorations) et accesssoirement un autre locataire a résilié son bail à la fin de la première année à cause des nuisances sonores => vacance locative accrue pour un propriétaire (cout colatéral).
    A plus grande échelle, si vous détenez un petit immeuble dans une rue sympa, vous auriez aussi tout intérêt à connaitre les propriétaires investisseurs des habitations de la rue afin de vous entendre et de garder/monter en gamme ce qui aurait au final un impact positif sur la valeurs de vos biens dans cette rue/quartier

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