Nouveau DPE Immobilier : les changements au 01/07/2021 et futurs.

.Le nouveau DPE immobilier au 1er juillet 2021. Conséquences immédiates et à terme.

Le nouveau DPE remplace le diagnostic de performance énergétique qu’on connaissait dans l’immobilier jusqu’à maintenant, mais qui a changé au 1er juillet 2021. Donc, on va voir quels sont tous ces changements et quelles sont leurs conséquences.

Transcript :

Les changements du nouveau DPE au 1er juillet 2021

Alors effectivement, il y a des changements pour le DPE au 1er juillet 2021.

Vous avez sûrement également commencé à entendre des évolutions à à long terme, avec des interdictions de louer potentiellement les logements les plus énergivores… Mais il se passe qu’en fait quelque chose dès le 1er juillet 2021 avec un changement de calcul du DPE, qui on va voir que ça peut avoir des conséquences immédiates !

Conséquences que ce soit sur le classement de vos logements, sur l’attitude des banquiers par rapport à un achat immobilier, etc.

DPE et achat immobilier.

Le DPE, ce diagnostic de performance énergétique, c’est quelque chose qui est obligatoirement établi quand vous achetez un bien immobilier et que vous devez obligatoirement remettre en annexe à votre locataire au moment de la signature du bail. Il est établi par un professionnel avec des certifications de diagnostiqueur : ce n’est pas quelque chose que vous pouvez faire par exemple, vous-même.

Changement dans le mode de calcul : nouveau DPE vs. ancien, le jeu des différences.

Standardisation dans le mode de calcul.

Alors déjà, on va s’intéresser à ce qui change dans le mode de calcul. Donc, le but de la réforme au 1er juillet 2021, c’était de faire une uniformisation de ces DPE. Jusqu’à maintenant, on pouvait faire un DPE sur facture ou ce qu’on appelle un DPE sur calcul de consommation conventionnel des logements.

Le DPE sur facture, c’était l’occupant qui fournissait des factures. À partir de là, on estimait un DPE. Evidemment, entre celui qui chauffe à 24 degrés et celui qui chauffe à 18 degrés qui n’est pas frileux, ça ne fait pas la même chose ! Entre un grand logement occupé par une famille ou par un couple qui a juste des pièces pour de la décoration, des bureaux, de la bibliothèque, ça ne fait pas la même consommation, donc c’était forcément pas très juste…

Donc, maintenant, on sera obligé d’établir uniquement des DPE sur consommation conventionnelles des logements. Ceci dit, il y en avait quand même beaucoup de DPE qui étaient faits comme ça jusqu’à maintenant. Donc, ce n’est pas ça qui change le plus.

Alors donc, quand on dit standardisation, il y a une obligation maintenant au diagnostiqueur d’être sur place. Ça ne peut pas être sur factures de travaux, ça ne peut pas être sur déclaration du propriétaire. Il a l’obligation de se rendre sur place.

Chauffage au gaz vs. électricité : un gagnant et un perdant dans le mode de calcul des nouveaux DPE.

Il y a deux choses importantes qui changent dans le calcul.

1er changement important.

• C’est d’abord le coefficient de l’électricité. Donc, vous savez qu’on raisonne en énergie primaire dans les DPE. Donc en fait, ce n’est pas les kilowattheures que vous payez en chauffage. Quand on est en gaz, on est quasiment la même chose entre le kilowattheure et celui que vous payez sur votre facture. Quand on est en électricité, on considère que l’électricité n’est pas un produit final, elle doit être transformée à partir potentiellement de combustibles fossiles, etc. Donc, on était jusqu’à maintenant à un facteur de 2,58, c’est à dire que si vous consommiez 100 kilowattheures d’électricité dans votre logement, votre DPE faisait 258 kilowattheures. Donc, ce coefficient a été un peu rabaissé et passé à 2,30. C’est le premier changement important dans le calcul, donc plutôt favorable aux logements à l’électricité par rapport à avant, puisque leur cas, qui était déjà défavorable multiplié par 2,58, n’est plus que multiplié par 2,30. Donc, potentiellement, vous allez pouvoir avoir des logements chauffés à l’électricité autrefois classés en E avec l’ancienne méthode qui vont monter en D.

2nd changement dimensionnant.

• Deuxième changement dans le calcul. Dans les anciens DPE, vous aviez une première lettre qui était sur la performance énergétique, vraiment la consommation énergétique et une deuxième lettre qui était sur les gaz à effet de serre, les émissions de CO2. Et donc maintenant, on va voir une seule lettre et en fait, on va prendre le pire de ces deux critères. Alors cela est clairement défavorable au chauffage au gaz et encore plus au chauffage au fioul. Moi, j’ai par exemple ressorti un de mes DPE au gaz qui était en E, même plutôt pas mal dans la lettre E (i.e pas très loin du D), mais qui avait des gaz à émissions à effet de serre en F. Jusqu’à maintenant il était en E…

Or, on va le voir après, ce sont surtout les DPE en F et G qui à court terme, vont avoir des problèmes. Je me disais donc,  il n’y a pas de problème. Et pourtant, là désormais avec la nouvelle méthode ce DPE s’il reste en l’état  que je ne fais pas de travaux, il va passer en F juste à cause de la deuxième colonne puisqu’on prend la pire.

Les conséquences immédiates du nouveau DPE.

Des lettres qui changent par rapport aux résultats des anciens DPE.

Cette méthode de calcul, elle a donc des conséquences dès maintenant plutôt favorables aux logements à l’électricité, plutôt défavorables aux logements chauffés au gaz.

Un nouveau DPE opposable.

Un truc supplémentaire sur ces nouveaux DPE qui n’est pas technique, mais qui est plus juridique c’est qu’ils vont devenir opposables.

C’est à dire que votre acquéreur si vous vendez un bien ou votre locataire si vous êtes bailleur, s’il trouve que vous lui avez fourni un DPE louche, il va pouvoir se retourner contre vous pour faire vérifier ça et vous allez être fautif.

Des diagnostiqueurs plus fiables ?

Alors après vous allez me dire ça met encore plus de responsabilités sur le diagnostiqueur, mais peut être que ce sera juste leur responsabilité civile qui augmenteront et du coup, le coût pour faire un DPE qui augmentera. Je ne sais pas si ce sera plus clean que maintenant.

Moi, ce que j’ai constaté dans le passé, c’est que pour un même logement chauffés à l’électricité isolé en RT 2005, entre deux diagnostiqueurs  j’ai eu un diagnostic en C et un diagnostic en F. Deux diagnostics très différents, la même ancienne méthode, ça fait quand même le grand écart !

Ce qu’on sait aussi, ça a marché avec plusieurs. C’est un petit coup de fil au diagnostiqueur si le diagnostic ne vous convient pas et on arrive à faire remonter d’une lettre. Donc, est ce que ça, ça va changer ? À voir. D’après l’État, oui, c’est son but, mais il y a le vrai monde et puis, il y a ce que les énarques font dans leurs bureaux. Ce n’est souvent pas la même chose.

 

Le sort des anciens DPE établis avant le 1er juillet 2021.

Alors, qu’est ce qui se passe pour vos anciens DPE ? Puisque effectivement, on a vu que le nouveau DPE était défavorable au gaz et favorable à l’électricité…

Vous allez me dire nos anciens DPE sont valables 10 ans. Je ne vais pas le refaire tout de suite pour ne pas dégrader… moi par exemple, comme dans mon cas évoque tout à l’heure où j’ai le E en lettre  énergétique et le F en gaz à effet de serre, pour pas que ça me passe en F avec la nouvelle méthode.

Alors les DPE antérieurs au 1er juillet 2021 restent valides, mais ils restent valides moins que les 10 ans théoriques qui étaient prévus au départ, c’est à dire que :

• Ceux qui ont été faits entre 2013 et 2017 vont être valides jusqu’au 31 décembre 2022.
• Et ceux qui ont été faits entre 2018 et maintenant le 30 juin 2021, donc avant la réforme, ils vont être valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Donc ça ne fait pas très loin comme prolongation de leur durée de vie !

Donc cela va obliger à refaire des DPE rapidement avec la nouvelle méthode. Ceux-là, avec la nouvelle méthode, une fois qu’ils seront faits, ils seront valables dix ans, comme c’était le cas avant.

Les contraintes à long terme de location en immobilier en fonction de la performance énergétique des nouveaux DPE.

Et alors évidemment, tout ça, ce n’est pas drôle parce qu’on ne fait pas tout ça pour rien. C’est à dire qu’au-delà de cette nouvelle méthode, vous avez dû en entendre parler, il y a des critères pour interdire ou, a minima, rendre plus difficile la mise en location des passoires énergétiques et donc des logements les plus énergivores.

Alors , je sais que j’en parlais déjà il y a deux ans dans 77 Exercices Pratiques pour l’Investisseur Immobilier Intelligent :  je disais “attention si vous prenez de l’ancien même bien placé en centre-ville, attention aux logements qui sont classés à partir de F qui pourraient être difficile à isoler parce que vous risquez d’avoir des problèmes à terme pour les louer”.

Je n’avais pas forcément anticipé le changement de mode de calcul du DPE, mais je conseillais par exemple de diversifier un patrimoine immobilier en achetant des fins de défiscalisation avec des logements qui sont au moins en RT2005, etc. Donc, ça confirme un peu déjà ce qu’on prévoyait dans ce livre.

Première étape 2021.

Dès maintenant, vous avez pour les logements qui sont F et en G, interdiction d’augmenter le loyer librement entre deux locataires sans envisager des travaux.

Deuxième étape qui va s’étaler entre 2023 et 2025.

Les logements qui ont un DPE supérieur à 450 kWh vont être jugés indécents et donc interdits à la location.

Ce n’est pas un nombre énorme. Ça concerne 90.000 logements en France.

Troisième étape : 1er janvier 2028.

La plus grosse étape qui est prévue, c’est le 1er janvier 2028.

Là, les logements qui sont en F et en G qui pourraient être remis en location, devront avoir des travaux qui les met au moins en lettre E.

Ça, c’est déjà 1,8 million de logements, donc déjà beaucoup plus !

Quatrième étape : 2034 ?

Et dernière étape qui actuellement n’est pas encore totalement actée, mais qui est une proposition du rapporteur de la commission là-dessus, c’est 1er janvier 2034 interdiction de louer des logements à partir de E, donc les logements E, F et G.

Ça, c’est 60% du parc locatif !

Alors bien sûr, toujours pareil. Il n’y a aucun problème pour nos énarques dans les bureaux à Paris de mettre 60% des locataires dehors si les bailleurs ne font pas les travaux… Et ils ne les feront pas tous, c’est sûr. Car même s’ils veulent le faire, parfois ce ne sera tout simplement techniquement pas possible de passer en D tous les logements qui sont entre E et G.

Le nouveau DPE et l’accès au crédit immobilier auprès des banques.

Dernière conséquence, c’est que moi, je remarque que derrière, donc ça, c’est quand on regarde à long terme, un investisseur immobilier il faut regarder à long terme et potentiellement anticiper que vous aurez des travaux à faire dans certains biens et qu’il faudra s’adapter.

Comme je le dis souvent, un investisseur immobilier étant d’entrepreneur et donc il doit s’adapter en permanence, y compris sur ses 20ans de crédit de biens locatifs.

Des banquiers de plus en plus attentifs aux DPE.

C’est l’attitude de nos amis les banquiers. Les banquiers sont de plus en plus attentifs aux DPE. C’est assez logique si vous achetez aujourd’hui un logement qui est en F, il va se dire : “Mais s’il est interdit de louer en 2028 et que moi je lui prête sur 20 ans, il va y avoir problème.”

Alors personnellement, je le vois déjà sur mon dernier emprunt que j’ai effectué, rien que sur la liste des documents demandés. Avant, on vous mettait la liste des documents à votre disposition : 3 dernières fiche de paye, avis d’imposition, déclaration 2044, compromis. J’en oublie peut-être, mais vous voyez l’idée.

Là, j’ai reçu la liste pour mon dernier emprunt. Il y a la même chose. Et puis, il y a marqué compromis incluant impérativement un DPE. Et ce que j’ai compris, ils commencent à tiquer à partir d’un DPE F, c’est à dire qu’on va avoir plus de mal à financer des biens qui ont potentiellement un DPE F ou pire, surtout s’il n’y a pas de travaux faciles à faire pour les refaire passer dans une lettre qui est meilleur que ça.

Bon, donc, voilà sur ce qui est prévu. Alors, qu’est ce qui pourrait être fait concrètement? J’avoue que  2034, même si c’est loin, avec le E j’ai un peu de mal… Alors il faut savoir que moi, j’ai déjà vu des logements qui sont RT 2005 correctement isolés, ressortis en DPE avec une lettre F. C’était avec l’ancien système, mais quand même, si on doit mettre tous les locataires dehors, y compris les logements qui sont en norme RT 2005, on ne va pas s’en sortir !

Pas de problème pour les DPE passoirs thermiques des propriétaires occupants, ils pourront continuer à chauffer les petits oiseaux !

Et là où les trucs sont aberrants, c’est toujours pareil ce sont des décisions politiques, c’est que le propriétaire occupant qui habite dans une passoire thermique en G, peut continuer à vivre sa vie tranquille, il n’a pas de contraintes, Il n’a aucun problème, donc c’est toujours le bailleur qui est le méchant et qui loge mal ses locataires.

Bon, quand on voit déjà qu’il y a des coefficients de conversion, comme on disait le 2.30 en électricité, etc. Donc le DPE finalement, il ne correspond pas à votre consommation énergétique, à ce que vous payez puisqu’il n’y a pas de 2.30 de facteur de différence entre le prix de l’élec et le prix du gaz… Ce n’est pas forcément lié au coût de l’énergie en plus.

Conclusion sur le nouveau DPE.

Donc voilà où on en est aujourd’hui. Le court terme donc… anticiper potentiellement des contraintes supplémentaires et ce qu’on n’avait pas forcément anticipé puisqu’on ne pouvait pas savoir comment ils allaient changer les modes de calcul, c’est que refaire un DPE maintenant, on voit qu’on va être obligé de les refaire au plus tard fin 2024, va vous améliorer certains logements, notamment ceux chauffés à l’électricité, et va vous dégrader les logements chauffés au gaz naturel.

Donc ça par exemple, cela peut vous faire poser des questions si vous avez une vieille chaudière qui est entrain de rendre l’âme ou vous faites des travaux dans un appartement. Est ce qu’il faut remplacer la chaudière ? Ou est ce qu’il faut en profiter pour convertir cet appartement à l’électricité ? Ce sont des choses comme ça qu’il est bon de savoir pour anticiper vos décisions.

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