Immobilier

  • Quels sont les biais rencontrés dans les simulations immobilières ?
    Erreurs et approximations dans les simulations immobilier

    Transcript de la vidéo : Bonjour à tous, aux lecteurs du livre L’investissement immobilier locatif intelligent et aux lecteurs du blog mes investissements. Alors, aujourd’hui je voulais faire une petite remarque sur les biais que l’on fait quand on fait nos simulations immobilières. Souvent ,quand on fait un investissement immobilier locatif, on va faire des simulations sur une vingtaine d’années, de cash-flow, de rendement, etc. Et effectivement, il peut y…

  • Doit-on viser la perfection pour son 1er investissement locatif ?

    Transcript de la video : Bonjour à tous alors aujourd’hui je vais continuer à répondre aux questions des lecteurs. Si vous voulez poser une question vous m’envoyer un mail sur le blog mais investissement ou vous laissez votre question en commentaire de cette vidéo. La question d’aujourd’hui est une question de Ludovic qui me demande : Doit-on absolument viser la perfection pour son premier investissement locatif ? En gros, est…

  • Les niches immobilières (colocation & location saisonnière) sont-elles vraiment la panacée ?

    Même si les niches immobilières comme la colocation ou la location saisonnière, sont souvent vantées comme la solution de rentabilisation idéale d’un investissement immobilier locatif par certains autres blogueurs, de mon côté je ne pense pas que ce soit la panacée… En tous cas, et pour relativiser mon propos, je ne pense pas que ce soit la panacée en tout temps et en tout lieu. Dans des villes moyennes (100…

  • Le crowdfunding immobilier : principes, avantages et risques
    Financement participatif immobilier

    Le crowdfunding immobilier est l’un des placements tendance du moment. Rendements élevés dans un contexte de taux bas constituent en effet la recette de son succès et la source de popularité de cette manière nouvelle d’épargner et d’investir. Essayons de décrypter les enjeux du crowdfunding immobilier en analysant les avantages et les risques de ce placement.   Le crowdfunding immobilier : un moyen pour les promoteurs de lever des liquidités…

  • Comment trouver et choisir un comptable LMNP ?

    Comment trouver un comptable LMNP et à quel prix ? Transcript de la vidéo : Bonjour à tous, alors aujourd’hui on va essayer de répondre aux questions des lecteurs, que ce soit du livre, et du blog, et c’est ce qu’on va essayer de faire sur les vidéos YouTube des prochaines semaines. Donc je commence par la première question, et aujourd’hui c’est « comment choisir un comptable pour mes location meublées…

  • Comment meubler un appartement loué en LMNP ?
    Meubles LMNP

    À quel prix et comment meubler en pratique un appartement que l’on destine à la location meublée LMNP ? C’est une question qui m’a été posée ce mois-ci par un lecteur du livre L’investissement immobilier locatif intelligent: Itinéraire vers votre future semaine des 7 dimanches. Comme c’est mieux de répondre à ce genre de questions en montrant du concret, j’ai choisi d’y répondre par une petite vidéo, où je vais vous…

  • Comment déclarer son début d’activité LMNP : les formalités

    Se déclarer en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) suppose quelques démarches administratives préalables non-cousues de fil blanc. Dressons la liste des formalités pour la déclaration de son début d’activité en LMNP au réel pour ne rien oublier et être en règle.   En louant en LMNP, vous avez deux possibilités : la déclaration en micro-BIC ou la déclaration au réel. La seconde est un peu plus complexe à déclarer…

  • 7 méthodes d’entrepreneurs applicables à l’immobilier.
    Méthode des entrepreneurs applicables ç l'immobilier

    Effectuer de l’investissement immobilier de façon intelligente, c’est gérer son patrimoine comme un entrepreneur. Ainsi n’y-a-t-il pas des méthodes qui ont fait leur preuve pour les entrepreneurs que l’on peut appliquer à l’immobilier ?   Nous avions essayé dans un précédent article de rapprocher Entrepreneur et Investisseur, mais nous nous étions alors intuitivement placés du point de vue de l’investisseur en bourse. Essayons de faire un exercice similaire cette fois-ci…

  • Méfiez vous des quartiers dont l’avantage est extérieur à eux-mêmes.

    En immobilier, le quartier est un des facteurs du sacro-saint triptyque l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Vous allez donc logiquement rechercher un quartier qui évite les inconvénients majeurs, mais aussi qui présente certains avantages, et essayer d’anticiper au mieux ses perspectives. Qu’est-ce qu’un avantage intrinsèque à un quartier ? C’est quelque chose qui en fait intégralement et indissociablement partie et à priori pour une longue période, comme par exemple la présence d’un…

  • Recherches passives immobilières : mieux que les alertes du Boncoin avec Vigicoin !

    Après l’article et le tutoriel vidéo vous expliquant comme mieux optimiser vos recherches actives sur le bon coin grâce aux connecteurs logiques (allez les consulter si ce n’est déjà fait car c’est un préalable au présent sujet), nous allons aujourd’hui nous intéresser à l’optimisation de vos recherches passives immobilières. Quand on parle de recherches passives en immobilier, il s’agit des alertes que vous allez recevoir (par mail, sms, etc.) et qui…

  • Optimiser ses recherches immobilières actives grâce aux connecteurs logiques du Bon Coin

    Le Boncoin est l’étape obligatoire quand on recherche des biens immobiliers. Or, il peut être tout aussi gênant d’en louper certains que de se voir proposer dans le résultat nombre de recherches qui ne nous conviennent pas. Il y a pourtant une solution pour améliorer cela : apprendre à utiliser les connecteurs logiques. Beaucoup d’investisseurs immobiliers recherchent sur le bon coin leurs annonces d’une façon qui est loin d’être la…

  • L’investissement immobilier locatif intelligent
    Investissement immobilier locatif intelligent

    L’investissement immobilier locatif intelligent est le titre de mon nouveau livre. Même si le livre est sur l’immobilier, les adeptes de la bourse reconnaîtront le clin d’oeil… J’ai été moins sobre pour le sous-titre : « Itinéraire vers votre future semaine des 7 dimanches ». Mais pour vendre, il faut bien faire ce qu’on appelle en marketing du copywriting. 😉   Voir les 64 commentaires sur Amazon (Noté 4.8 étoiles sur 5)….

  • Acheter un appartement vendu loué : bon ou mauvais plan ?
    Appartement vendu occupé

    Quand on chercher à effectuer un investissement locatif, on se retrouve parfois face à un cas un peu spécial : celui de l’appartement vendu avec locataire en place. Quels sont les avantages et inconvénients d’acheter un appartement loué ?   L’avantage principal de l’appartement vendu loué: une décote à l’achat. C’est en général le principal avantage d’acheter un bien loué. En effet, lorsque vous achetez un studio, T1, ou immeuble de…

  • Crédit immobilier : à quand la fin des taux bas ? Prévisions
    Marché de l'emprunt immobilier

    Ralentissement du marché du crédit immobilier : entre incertitudes et inquiétudes. Banque européenne, mesures gouvernementales, moral des ménages en berne.   Le marché du crédit immobilier est-il en train de caler ? Parmi les marronniers de la presse hebdomadaire, l’on voit chaque année ressurgir les titres incitateurs à l’achat : « Immobilier : c’est le moment d’acheter », « Immobilier, baisse exceptionnelle des taux » ou « Emprunteurs : acheter ou attendre ? » Alors, qu’en est-il du marché du crédit…

  • Savoir tenir compte de la saisonnalité du marché immobilier
    meilleures Saisons pour acheter un appartement

    Le marché immobilier comporte une certaine saisonnalité, il y a donc de meilleurs moments pour acheter un bien immobilier. La meilleure saison pour acheter un bien immobilier est le quatrième trimestre, alors que le meilleur moment pour vendre une maison ou un appartement semble être le printemps.   Des prix de l’immobilier qui évoluent au gré des saisons. L’INSEE nous donne une base de départ avec un indicateur de variation…

  • Quel mode de chauffage dans un bien locatif ?
    Chaudiere gaz en investissement locatif

    Quand on achète un bien locatif, son mode de chauffage nous est imposé. Y-a-t-il des modes de chauffages meilleurs que d’autres, ou privilégiés par les locataires (et qui donc justifieraient de prioriser ces logements à prix égal) ? Des modes de chauffage sont-ils à éviter ?   Eviter le chauffage collectif Le plus intuitif est qu’il faut évidemment éviter les appartements équipés d’un chauffage collectif. En effet, en investissement on…

  • SCPI : assurance-vie vs. nue-propriété vs. achat comptant

    En dehors de la soucription classique de SCPI à l’aide d’un crédit immobilier, la ruée actuelle vers les SCPI entraîne aussi beaucoup d’épargnants à investir dans celles-ci sans crédit. Même si je reste en général pour ma part assez éloigné des effets de mode, il peut être intéressant de comparer les taux de rendement interne (TRI) net d’impôts des 3 modes de souscription possibles hors crédit. C’est-à-dire entre l’achat comptant,…

  • Comment connaître le vrai prix auquel s’est vendu un bien immobilier (après négociation)
    Estimer le véritable prix immobilier

    Estimer le prix de marché immobilier çà partir des annonces est une chose. Mais le prix de vente affiché d’un appartement ou d’une maison ne dit rien du prix où il se vendra. Les marges de négociation sont en effet plus ou moins importantes et jusqu’à il y a peu opaques. Mais il y aujourd’hui un moyen de savoir ce vrai prix de vente après négociation, celui qui est signé…

  • Délégation d’assurance de prêt : beaucoup plus à gagner qu’en négociant le taux !
    Délégation assurance de prêt immobilier

    Quand les taux sont bas, il y a beaucoup plus à gagner en délégant l’assurance de prêt qu’en négociant le taux. La délégation d’assurance de prêt n’est encore pas systématiquement utilisée par les investisseurs peu expérimentés. Pourtant, depuis la loi Hamon son accès est devenu beaucoup plus aisé. En effet, si vous trouvez trop délicat de faire jouer la délégation au moment où vous souscrivez votre emprunt face à votre…

  • 7 principes à suivre pour ne pas faire d’erreur en achetant un bien immobilier

    Franchir le pas d’un premier achat immobilier (résidence principale ou locatif) est souvent difficile car c’est souvent « le plus gros chèque de sa vie ». Même si ça ne garantit pas tout, éviter les plus grosses erreurs sera un bon point de départ, car une fois que l’on a évité les erreurs, les scénarios restant sont souvent positifs -certes plus ou moins – mais positifs. Vous trouverez donc ici les conseils élémentaires à…

  • Enfin une formation vidéo en immobilier à prix raisonnable !

    Une formation vidéo complète, pas trop chère et de qualité pour apprendre à se constituer un important immobilier locatif : voila ce que propose Paul, un investisseur-blogueur qui en est à son 8ème achat locatif et vous livre dans ses videos les clés et astuces pour bien investir.   Je voulais vous parler d’une formation en immobilier (sous forme de vidéo) qui présente l’avantage Pour une fois est vendue à un…

  • 10 % de rendement net en immobilier juste d’1 clic de son fauteuil : le cas de la foncière cotée CBL.

    Les foncières cotées, les SIIC en France (Unibail ou Klepierre par exemple) et REIT aux Etats-Unis sont un type d’investissement peu connu. Il s’agit d’immobilier papier, qui contrairement aux SCPI est coté en bourse et subi donc les variations de cours de bourse (On parle parfois d’ailleurs d’achat d’immobilier en bourse). C’est sûrement pour cela que les investisseurs français « de masse » se ruent plutôt sur les SCPI malgré les baisses de…

  • Faire un investissement locatif avant sa résidence principale : aberrant ou judicieux ?

    Certains se posent parfois la question de l’intérêt d’effectuer un investissement locatif avant d’être propriétaire de leur résidence principale. Souvent, la réponse unanime des personnes sondées sur cette idée, que ce soit celle du banquier ou de la famille en passant par les amis, ne se fait pas attendre : « Mais non, quelle idée farfelue : ce n’est pas dans cet ordre-là qu’il faut procéder ! ». Mais sur ce blog,…

  • Loi Cosse ancien : c’était mieux avant…
    defiscalistion Cosse ancien

    La loi Cosse ancien, dite aussi « louer abordable », entre en vigueur en remplacement de la loi Borloo. Comme celle qui l’a précédée, elle consiste à proposer à l’investisseur un abattement fiscal sur les loyers qu’il perçoit; en contrepartie, celui-ci signe une convention avec l’Anah et se contraint à respecter un plafond de loyers et/ou de ressources des locataires. Une différence majeure introduite par la loi Cosse ancien par rapport à…

  • Choisissez vos locataires comme vous choisissez vos amis, Ne choisissez pas vos amis comme locataires.

    Louer à des proches ou à des amis, est-ce un avantage ou un inconvénient ? Plus généralement, comment choisir ses locataires ? Ce magnifique titre d’article, « Choisissez vos locataires comme vous choisissez vos amis, Ne choisissez pas vos amis comme locataires », qui a germé dans mon (grand) esprit éclairé (oui, je m’enflamme…) est certes un peu provocateur. Mais puisque son coté « slogan » a l’avantage de lui donner un côté « facile…

  • La magie de la loi Borloo ancien : gagner plus en louant moins cher !

    La location en loi Borloo ancien est un dispositif de défiscalisation souvent ignoré des investisseurs, alors qu’il est l’un des plus avantageux. En outre, il peut être mis en oeuvre sur des biens immobiliers anciens, ce qui permet d’obtenir une réduction d’impôts fonciers tout en évitant les inconvénients liés au neuf comme un prix d’achat élevé.   Si l’avantage le plus cité pour l’immobilier locatif est le fait de pouvoir…

  • Futur rentier immobilier : les difficultés du serial-bailleur à appréhender.

    À cette époque de l’année où, comme chaque été,  les dossiers « Vivre sans travailler » ornent les couvertures des magazines type Mieux Vivre Votre Argent, la voie du serial-bailleur ou  rentier immobilier est souvent citée au 1er chef. Il s’agit en quelque sorte d’acheter un à deux appartements tous les ans pendant plusieurs années consécutives. Les modalités (acheter 2 appartements/an pendant 5 ans, ou acheter un appartement/an pendant 10 ans pour…

  • Impact sur le prix d’un logement : diagnostic énergétique, étage etc.

    Plusieurs facteurs ont une influence quand vous cherchez à estimer le prix de votre maison ou appartement. Il s’agit notamment de mesurer l’impact du DPE sur le prix, de l’étage plus ou moins élevés voire d’un rez-de-chaussée, de la présence ou non d’une terrasse, ou encore d’un ascenseur. Vous trouvez dans le tableau ci-dessous les décotes et surcotes normalisées pour ces différents éléments. Derrière le prix du mètre carré moyen de…

  • L’immeuble de rapport : avantages et inconvénients.

    L’immeuble de rapport est souvent cité comme l’exemple d’investissement immobilier ultime. Il peut en effet permettre de louer avec des rendements locatifs élevés, mais la situation n’est pas totalement manichéenne : l’immobilier de rapport a ses avantages, mais aussi ses inconvénients qu’il est sage d’appréhender avant d’acquérir votre immeuble.   Nous avons déjà abordé le cas de l’immeuble de rapport en précisant qu’il est cité comme l’investissement de premier choix…

  • Les meilleures affaires en immobilier se font-elle en achetant à un particulier ou à une agence ?

    Acheter un bien immobilier à un particulier est-il toujours mieux que de passer par une agence ? Certains répondront que l’achat de leur appartement à un particulier leur a évité une commission d’agence et fait faire des économies. Mais traiter entre particuliers n’est peut-être pas toujours plus rentable… C’est une question qu’on m’a posé plusieurs fois, et je dois avouer que la réponse n’est pas aussi triviale que ce que…

  • L’achat immobilier pour…la protection de l’assurance emprunteur

    Et si l’intérêt d’investir d’en l’immobilier passait par la protection qu’offre l’assurance emprunteur ? Rarement un critère de choix  lorsqu’on décide d’acheter un appartement ou une maison, elle rentre néanmoins en compte dans l’équation quand on observe les choses de près.    Même si je suis partiellement investi en immobilier, j’ai souvent dit que l’immobilier en soi n’était pas intrinsèquement un très bon business comme peut l’être une entreprise de croissance…

  • Négocier un bien immobilier : les conditions nécessaires à une forte baisse du prix

    Comment négocier le prix d’un achat immobilier ? Quand une négociation immobilière importante est-elle possible permettant l’achat d’un appartement ou d’une maison à un très bas prix ? Au delà des méthodes, certaines conditions doivent être réunies pour vous permettre de pouvoir négocier le prix avec une grosse marge de négociation.   On entend souvent dire que ceux qui investissent le mieux en immobilier locatif sont ceux qui parviennent à…

  • Rédiger une annonce de location immobilière : Les clés pour générer des contacts pour votre appartement

    Rédiger l’annonce de location d’un appartement est l’étape finale quand vous avez investi. Mais tous les annonces de location immobilière ne sa valent pas. Vous trouvez ici quelques astuces pour que la vôtre génère des contacts et se distingue du lot.   Le locataire d’un bien que vous gérez en direct vous a envoyé son préavis. Il est temps de passer l’annonce sur le boncoin et consorts. A moins que…

  • Immobilier locatif : rendement nominal et rendement entrepreneurial

    Comment améliorer votre rendement locatif ? La meilleure méthode est d’ajouter au rendement nominal du rendement entrepreneurial. Mais avant que vous vous lanciez dans vos calculs, apprivoisons ensemble ces 2 concepts peu connus des investisseurs.   Concepts de rendement nominal et de rendement entrepreneurial. En relisant récemment un passage du livre de Thomas Piketty, je me suis arrêté sur la notion de rendement entrepreneurial. En substance, Piketty explique que le…

  • Rentabilité locative immobilière, calcul et analyse

    La rentabilité locative d’un investissement immobilier s’analyse d’abord par le calcul du rendement locatif net. Ce calcul étant complexe, un simulateur en ligne capable de traiter les différents régimes fiscaux de l’immobilier locatif le facilitera. Nous vous expliquons toutefois aussi le calcul manuel si vous voulez créer votre propre fichier excel. Une fois le résultat obtenu, il faudra le pondérer par l’analyse de la zone d’investissement et l’estimation du prix…

  • Meilleurs livres pour apprendre à investir en immobilier

    Pour apprendre à investir dans l’immobilier, il faut se cultiver dans les meilleurs livres sur le sujet. Un investissement immobilier met en effet des sommes élevées en jeu. Il faudra donc vous former au préalable, et un livre sur l’immobilier est ce qui vous apportera le meilleur rapport qualité/prix.   Autant on trouve quelques bons livres pour progresser en bourse, autant la littérature sur l’investissement immobilier, notamment locatif, a longtemps été le parent…

  • Loi Pinel : pas de cumul avec CAF (APL ou allocation logement) si vous louez à vos enfants – descendants

    Même si je ne suis pas fan de la loi Pinel via promoteurs, comme je l’ai expliqué déjà il y a fort longtemps par exemple dans cet article, je dois vous faire remarquer quelque chose. Certains voient en effet la loi Pinel comme étant supérieure à la précédente loi Duflot principalement parce que contrairement à cette dernière, elle permet de louer à un ascendant ou un descendant (et accessoirement de…

  • SCPI de rendement vs. Achat immobilier en direct, & risques spécifiques.

    Une SCPI de rendement est par définition une SCPI dont le but premier est de servir un loyer le plus élevé possible. Investir dans une SCPI de rendement est une façon d’effectuer un investissement immobilier. Mais si le placement papier en SCPI présente des avantages par rapport à un achat d’appartement en direct, il y a aussi des inconvénients et risque souvent oublier.   Cet article s’attarde uniquement sur les…

  • Les Cash flows positifs en immobilier locatif

    Un cash-flow positif est la martingale à rechercher en investissement immobilier locatif. C’est en effet l’obtention de cash-flow positifs qui vous permettra d’enchaîner les achats et de cumuler vos investissements immobiliers pour devenir un serial bailleur.   J’ai récemment effectué de légers compléments sur le texte de mon 1er livre, Construisez et gérez votre patrimoine avec succès. Au delà de quelques retouches très mineures, la lacune principale que j’ai identifiée…

  • Critères pour réussir un investissement immobilier

    Comment réussir son investissement immobilier ? Après des années de hausse, le sujet de l’investissement immobilier intéresse beaucoup d’’investisseurs et fait débat. Beaucoup souhaiteraient acheter mais ont peur de faire une erreur, de payer trop cher, d’’acheter en sommet de bulles, bref de ne pas réussir leur investissement immobilier. Et c’est compréhensible, car c’est quasiment le seul placement qui oblige à investir beaucoup d’argent une fois, sans pouvoir répartir ses…

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